中牟四牟园区域商业项目地下部分商业业态定位及规划设计建议2014年3月58P选编.pptVIP

***地下商业部分 业态定位及规划设计建议;第一部分：项目本体条件分析;区位条件分析;区位条件分析;区位条件分析;本地块北临交通主干道商都大道，林西路、学苑路从地块整体穿过，将地块分为四块，地块四周分布有建设中的道路，整体交通通达性较好。;地块周边人流量分析;规模分析;地块周边配套分析;区域未来规划前景分析;综合分析结论;地下商业存在的类型很多，根据地下商业依托建筑的主要用途，可以将地下商业分为轨道交通、人防工程商业、新建独立商业等，地上大型商业项目的地下层部分暂不列入。;第二部分：地下人防商业研究;一、地下人防商业政策支持;二、地下人防商业特征;地理位置 目前国内地下商业街主要处在传统核心商圈的核心地段或依托火车站、轨道交通枢纽站点、购物中心发展，周边商业氛围成熟，人流量大，创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的城市功能，是商圈扩容的需求。 规模 单个主题定位的在2万平方米左右，综合性的在3—5万平方米左右，甚至更大。 空间结构 目前北方多为2层甚至3层及多层，南方地铁物业一般有2层，单通道宽度在4—6米，双通道宽度在2—25米，楼层净高在4米以内。随着人们对购物环境要求的提高，楼层净高在4米以上比较有利于地下空间的营造。 定位 多与商圈及地面商业互补或融入性定位，成主题化、时尚化的特点 消费群体 多以年青人为主，年龄段集中在15—25岁 业态组合 一般以服饰、鞋帽、小商品为主，但基本都配有一定量的餐饮，且经营方式以零售、批发为主。;转让方式 地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利来自租金，盈利模式略显单一。 政策支持 政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各部门配合上，给予大力支持。 出入口的设计 通过下沉式广场、灯光舞台演出广场、自动扶梯以及各具特色造型的出入口设计来吸引消费者，提高消费者进入地下商业消费的几率 交通动线 除规划好自身的主次通道、中庭、室内小广场、休息区等外，还需考虑与地上物业的连接便捷性，承担城市公共交通的功能，以增加生意机会 地下空间营造 一般都会利用灯光效果、造型、个性化铺位装修、主题型定位来营造不同的商业氛围和个性化主题，达到吸引人流的目的;关于餐饮定位 除便利快餐及休闲轻便食品外，一般集中布置餐饮区，不仅便于防灾管理，而且可以利用餐饮的集中布局，形成规模效应的特色餐饮美食广场，增加商业氛围，增强吸引消费者的力度，及提升商铺价值。因此，在规划设计之初，应合理布置排烟、排油、排污设施。如根据环保部门的要求，在不具备高空排放油烟的情况下，提高油烟净化设备的等级，使得净化后的油烟达到低空排放的标准；或是排烟口尽量设置在空旷的人流稀少的区域，如绿化带、广场边角区域等。同时着重考虑电力负荷大小以及煤气管道的设计布置方案（其中煤气管道设计布置需在人防要求基础上综合考虑煤气、消防部门的细则规定，尤其煤气部门的要求）。在不具备煤气管道的情况下，引进无油烟、轻油烟的品类，采取电加热的方式。;第三部分：项目整体定位;一、本项目开发地下人防商业的整体战略;优势（S）： 外部环境优良，独有市政休闲配套聚客资源； 交通便捷，通达性及进入性较好； 周边居住人群消费水平较高； 总体建筑规划及定位与地下商业开发特征吻合。;本项目地下人防商业的开发，面临着风险与机遇并存的局面，如何化解风险，规避劣势，是本项目整体发展战略的关键所在。综合考虑本项目及市场情况，建议一期上街可实施地下人防商业开发，下街暂不开发人防商业，主要满足停车需求。;深度挖掘区域价值，塑造区域概念，区域概念营销贯穿项目营销、招商始终； 在规划设计上打造1—2个“震撼点”形成项目的核心竞争力； 在业态定位及布局上，充分考虑与地面商业及城市其他区域商业的互补和差异性，形成本项目的核心价值主张； 将方特、绿博园、雁鸣湖等客流资源引入本区域，增加人流量，保证项目的人气聚集； 营造项目的人文文化，产生更高附加值和归属感； 政府政策支持的最大获取。;二、本项目整体定位;1、互补原则：地上经营商圈内业态或业种互补原则 地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，抓住该商圈里的市场空白点，同时要注意该市场的消费群必须与现有商圈的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。 2、主题专业或特别鲜明原则 地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个“专业”是指业种的专业性，通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。比如：一个1万平米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；有如，一条1000米长的商业街可以分成4个主题的专业街，这样的定位才能避免与地面商业业态或业种同质化。;3、融入性原则 部分地下商业的开发因为规模较小，不能够单独形成一种特