增值税改革对房地产业的影响.pptVIP

第一讲 增值税改革对房地产业的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。 二、税率与应纳税额的计算 1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。 2、应纳税额的计算 　　 应纳税额＝销售额×征收率 　　3、销售额的计算 　　　销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） ; 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税[2009]9号： （1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 　　（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行？％ ; 例1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。 5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。 这样纳税对么？ ; 第二讲 营业税检查及节税指南 《2010年税收专项检查工作方案》 （一）检查应税营业额的合理性、完整性。 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。 ; 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 ; 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。 10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。 （二）检查应税营业额的及时性。 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 （三）其他营业税涉税问题。 ; 一、关于营业税“境内、境外”的判断 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； 　　（4）所销售或者出租的不动产在境内。 ; （三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税[2009]111号： 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。 　　 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《营业税暂行条例》规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 　　 ; 例、甲建筑施工企业2009年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入5000万元。承包A国建筑工程，取得劳务收入1000万美元（美元对人民币汇率为6.80元），计算该公司2009年应交营业税额。 境内建筑劳务应交营业税额＝5000×5％＝250（万元） 境外建筑劳务折合人民币＝6.80×1000万