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住房抵押保险亟待完善 2003年5月14日 住房抵押保险亟待完善 　　自我国城镇住房制度改革以来，房屋逐渐成为家庭价值最高的财产。然而与人寿保险和汽车等其 它财产险的迅猛发展相比，房地产保险却始终难以大规模启动。目前，我国的房地产保险仍未真正发 挥出巨大的作用和潜能。虽然１９９８年１１月中国人民保险公司经试验后正式推出了《个人抵押贷 款房屋保险条款》和《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》，此前，其他保险公司也在许多大城市中 相应推出了类似的抵押贷款险种，引起了房地产市场的积极响应，但是，房地产保险市场仍然没有活 跃起来，主要原因是在实际操作过程中普遍存在以下问题，阻碍了住房抵押贷款保险的健康发展。 　　一、保险标的划分不合理。房产从价格构成来看，应划分为两部分：一是建筑物。只有这部分才 会遭遇风险，才应该投保。但即使这部分的风险，也只有部分才在保险公司的承保范围内。查阅保单 后你就会知道，其承保范围仅仅是狭义的房产，并不包括建筑小区的配套设施，更不包括城建设施（如 人防、学校、商业网点、公路等等），而这两大块费用都是摊入房产销售价格的。另一部分是土地使用 权以及附属的地段、朝向、楼层等因素。土地具有不可毁灭性和永存性，任何沧桑事变都只能改变土 地本身；至于地段、朝向、楼层等因素，虽然对房产价格有很大影响，但并不涉及任何房屋的物质风 险。所以房产的这部分不可能也不应该投保。由此可以得出这样的结论：即使在现房贷款中，银行也 只能要求申贷人对其房产中的地面建筑物这一部分进行投保，保险金额应按照建筑工程合同金额为准， 而与房产合同金额无关。因此，在计算投保人应当交纳的保险费时，应当以房屋的建筑成本为基数。 由于建筑成本中还包括了配套设施的费用，因此，如果配套设施也遭受到承保范围内的损失，相应的 修复费用也应由保险公司赔付。 　　二、保险起讫期限界定不合理。申贷人（购房户）如果买的是期房，由于所购房产还在建筑过程 中，还未验收交付，申贷人对房产还不享有物权，也就是说，在房产交付使用之前，申贷人对房产根 本没有可保权益，因此不能作为投保人办理房产保险。可实际上，在贷款日至房产建成验收交付日这 个期限内，可能发生的任何风险都应该在建筑工程险的承保范围内，而银行没有丝毫风险，真正的风 险在房产商那里。按照保险法规定，固定资产是不能重复投保的。在这一点上，对于房产实际交付使 用之前这一段时间的保费，人民银行明文规定应予退款。如果投保人熟悉保险条款而向有关方面提出 这一问题，银行、保险公司才会承认有这回事，但普通投保人不可能人人都熟知保险条款，所以这部 分款项就常常被有金融知识优势的银行和保险公司吞没了。 　　三、保费交纳方式不合理。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年交纳保费，可办理贷款保险费 时，却要申贷人一次性趸付。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但是这会增加申贷人即期付款压力。 本来购房人申请贷款的目的就是为了减轻即期付款的负担。对申贷人的这种选择的权利，银行、保险 公司在申贷人办理保险时却隐瞒不告，而且还堂而皇之地声称：根据人民银行文件的规定，保险期限 必须与贷款期限一致，所以申贷人必须按贷款年限一次性趸付保费。更有甚者，有的银行与保险公司 竟然要求申贷人按年率一次趸付全部年度保费而不打任何折扣。须知，这个折扣是由于投保人提前支 付以后年度的保费而产生的贴现率，而不是佣金，所以不管哪一方侵占了这个折扣，都是违法的。 　　基于以上分析，笔者认为，住房抵押贷款保险制度的完善应从以下几个方面入手： 　　（一）、建立并进一步完善我国住房抵押贷款保险制度。 　　我国需要建立与住房抵押贷款相适应的住房抵押贷款保险制度，构建完整的住房抵押贷款市场体 系。 　　１、政府大力扶持形成并完善住房抵押贷款保险制度。我国政府在建立住房抵押贷款保险制度中 应该着力于为住房抵押贷款及按揭保险制定一套完整的法规并成立专门的政府性机构，形成政府调节 机制以抵御风险，政府参与为借贷双方树立信心是刺激房地产保险需求的关键所在。 　　２、完善有关按揭法规。个人住房贷款管理办法的出台，表明管理层希望靠按揭将房地产市场培 养成新的消费热点，但是要形成按揭市场体系，住宅金融机构法、按揭保险法、抵押债券法等住宅金 融配套法规也需尽早出台。此外，政府还应就某些特殊情况作出明确规定。例如界定享受按揭优惠和 补贴的范围、无力还贷行为的处理等。 　　３、成立专门的政策性机构。目前，仅中国人民银行对一级市场发挥一定作用，二级市场保险市 场还是一片空白。因此，尽早成立专门的政策性机构，保证市场的稳定性和流动性是形成强有力的政 府支持体系的重中之重。 　　４、政府担保势在必行。政府出面担保可以大大降低银行贷款风险，使银行降低对借款人自付款 的要求，降低贷款利率延长贷款期限，同时只有在确保资金安