财务管理-房地产施工企业税务稽查培训(PPT 119页).pptVIP

2006年房地产建筑安装企业税收自查方略;第一节 房地产行业常见违法手段及成因;二、常见违法手段 （一）营业税 1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。 2. 将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。 ;3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。 4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。 5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。;销售不动产行为成立要件; 城市房屋权属登记管理办法 ;例题1：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。 ;项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 并负责组织 房屋初始产权 100% 过户 3层房产 ;案例2：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税。 ;案例二流程示意图;例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。;案例三流程示意图;案例三处理结果;8. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。 专题分析P428页 会计处理P254页 9. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。P22页 10. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。 11. 房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。 ;（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税） 房地产开发建设阶段 1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。 2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业所得税目的。 3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。 ;4 .多列利息支出，多列预提费用。 5 .利用关联关系转移利润。 P468页 6 .项目贷款利息税前列支。 7 .以转移定价方式瞒天过海转移利润。 房地产销售阶段 1 .销售款长期不结转收入。 2 .成本核算混乱。 3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入 。;（三）土地增值税 1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。 P571-572 2