京基·御景东方商业广场商业定位案例.ppt

御景东方商业定位初稿 1 项目概况 3 位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，傲居红树湾与华侨城片区核心 4 项目周边资源及配套 5 项目概况——经济技术指标 占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：85500㎡，其中地面商业为59500㎡，地下商业为26000㎡， 占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：85500㎡， 其中地面商业为59500㎡，地下商业为26000㎡。 停 车 位：1800个 商业楼层分布情况：一至三层每层商业面积约20000㎡， 负一层商业面积为26000㎡ 6 项目优势分析 位于红树湾片区高档住宅区内，而红树湾片区为深圳最纯粹的“富人区”有高端消费的氛围。 临街面长，展示面较大，推广形象整洁完整 门前广场较大，便于渲染商业氛围 发展商实力雄厚，能够给予商家较强的信心，有助于吸引商家的进驻。 有较大的停车场，停车相对方便。 面积规模大，商业发挥空间较大； 发展商拥有丰富的商场运作经验和商业管理技术支持。 7 项目劣势分析 红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突围而出。 8 项目机会分析 政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该区域未来发展前景好； 目前项目片区的商业配套很差，这与高端的居住环境不符，给本项目造成机会 本项目已经建成，体量较大，发挥空间广阔，容易先入为主，具备形成此片区商业中心的可能。 整个红树湾片区发展前景很好，商业状况更属于发展的初始阶段，尚有相当多的市场空白点，远期发展空间较大。 9 项目威胁分析 深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。 “益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本项目造成一定的威胁。 深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购买者对普通高档商品的购买多到香港完成。 10 地铁沿线商业（1号线一期） 11 地铁沿线商业（1号线二期） 12 地铁沿线商业（2号线） 海岸城购物中心 保利文化广场 天利商业广场 御景东方商业 世界之窗站 13 地铁沿线商业（3号线） 14 地铁沿线商业（4号线） 15 地铁沿线商业（在建或在规划商业） 项目名称 区域 位置 商业体量（㎡） 发展商 预计推出时间 京基蔡屋围项目 罗湖区 农业银行后 80000 京基地产 预计2010建成 中航广场 福田区 上海宾馆 60000 和黄 预计2008年建成 金地百脑汇 福田区 岗夏 230000 金地 预计2007年底开工 晶岛国际 福田区 中心区 110000 深国商 2005年1月开工，目前正在施工招商 怡景中心城 福田区 中心区 110000 怡景地产 预计2007年5月开业 大中华国际广场 福田区 中心区 83976 大中华地产 正在招商 福华商业街 福田区 中心区 400000 商贸控股 正在规划 益田假日广场 南山区 世界之窗 100000 益田地产 目前正在招商，2007年10月开业 海岸城 南山区 后海商业中心 120000 海岸地产 目前正在招商，2007年5月开业 保利城文化广场 南山区 后海商业中心 75000 保利地产 已销售部分，预计2007年开业 天利中央广场 南山区 后海商业中心 35000 天利地产 已销售部分，预计2007年开业 泰华N7商业 宝安区 宝安中心区 45000 泰华地产 预计2009年开工 正中商业广场 宝安区 宝安中心区 60000 正中地产 预计2008年左右 宝安购物公园 宝安区 宝安中心区 240000 未知 正在规划中 宝安中心商业街 宝安区 宝安中心区 130000 未知 正在规划中 港隆城购物中心 宝安区 西乡 72000 港隆地产 正在招商， 星河MALL 龙岗区 爱联 80000 星河地产 预计2008年启动正式招商 万科中心城 龙岗区 中心城 140000 万科地产 预计2009年启动