百货商业模式定位的可行性报告综述.ppt

关于调整XX百货商业模式定位的可行性报告; 核心问题;报告框架 第一部分 调整依据 第二部分 　市场分析 第三部分 SWOT分析 第四部分 定位构想 第五部分　 运营模式 第六部分 收支预估 第七部分 招商安排 ;一、商场采用了五年反租形式，时间较长的培育期选择联营扣点方式于公司不利； 二、目前所经营的中高端品牌在并不为XX人民所认可（与消费习惯及购买力低下有关）； 三、4000平方米（建筑面积）做综合百货有点牵强，无法满足百货业态的部局，一般综合百货 至少要求5000-8000平米以起； 四、从2012年末起，商业，尤其是服装行业大环境不景气； 五、目前正处于合同期末，近乎六成商家提出撤场申请。 六、2014年起将面临更多同行的竞争，除开依源百货、地下广场、仍将面临目前正在筹备开业的美华国际广场、鑫隆国际广场、明珠国贸等重多同类百货的竞争。 ;一、运营模式：取消营联扣点模式，建议采用A、租金方式 或 B、租金+扣点方式，如假设预计租100元/平方米，同时可采考虑采用70元/平方米加扣6-8个点的扣点。 二、商业定位 1、依据商场的面积、地段、配套设施、市调报告等综合数据分析，建议商场定位方案有二： A、继续做百货商场，但不能做大综合百货，可考虑主题性百货或主题大卖场（如服装城、苏宁商城）除外必须更改场内高端品牌，招结合XX消费力的品牌，迎合大众消费。 B、重新洗牌，做特色商场，比如电脑城、娱乐城。若是B，个人建议为综性的数码电器城（含手机、各类家电、数码产品及其他电子产品、附属品等） 注：两套方案的各自风险评估将于后面提及。 ; 市场分析 ;XX宏观背景; 近年XX县经济快速发展， 2013年XX县GDP总量168亿元。 XX县主要以第二产业为主，处于“工业化进程”状态，2013年规模以上工业总产值128.1亿元，增长16.7%；。 近几年XX固定资产投资增长始终保持在30%左右，推动经济增长。 第二产业主要有石油、矿产、电力、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。;;根据我们对XX县商业的实地调查得出，我们将XX县城区的商圈细分为以下几个：美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运??站商圈、中心市场商圈。XX县目前商业形态主要有卖场、步行街，以经营中低档商品为主，步行街主要经营手机数码、服装。 XX百货位于XX县城美人鱼圈的黄金地段，是XX四大商圈中最有发展潜力的主要商圈之一。正因项目占据优越的地理位置及日益发展的成熟商圈，加上交通出行便利条件（定海中路、还珠大道中、还珠中路西段交汇处为中心），4000平方米的业态规划较为适合经营主题性百货（主题商城、服装城、数码城、苏宁电器城等）或购物中心。; ; ; 综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身情况，初步估计项目的预期租金水平为：;关于电脑城的市场调查情况及意见分析;个人建议：A、不赞成商场经营类似Xx，主要原因有三：A、县城经营电脑城风险太大（人口基数小，非生活必需品、耐用特点）；B、XX距离XX太近，约三十分钟车程；C、XX的电脑店主要以维修为主，且需要面积小，单招难度大。 建议可做综合性的数码电器城，以手机店为主打（暴利、租金高），家电与其他电子产品为辅，并适当增加健身器材等相关品类，扩大招商范围，降低招商难点，重点要是能将解放路手机城的六成商户引进商场势必事半功倍，但这需要准确的市调及信息收集方能操作（主要竞争优势为租金优势，难点：商户的装修及合同期限、品牌凝聚力、知名度），否则招商难度及调整的时间跨度将大大提升。因此，这块的市调信息缺乏，需要花时间及专业的人才来运作。; 市场分析 ;1、地段就是金钱，优越的地理位置与成熟的商业氛围； 2、商业配套优势：拥有大地影院、盛世百汇超市、歌汇KTV、地下停车位等配套； 3、在XX的品牌影响力及项目知名度。;1、建立了XX首家中高端百货商场，但商端消费市场并不成熟，县城购买力有限； 2、统一收银的的扣点模式在县城难以生存，将一二线城市的商业模式生搬硬拉行不通； 3、县城人口少，离XX市区车程仅为30分钟； 4、缺乏专业的经营管理人才； 5、商场采用返租形式经营； 6、人流导向不足，电梯设置的不合理化等因素;1、新场有容易调整及重新定位的可操作性； 2、XX县城缺乏类似配套齐全的百货商城，潜在可开发市场； 3、更加成熟的美人鱼商业圈正逐渐形成。;1、还珠广场商圈、中心市场、客运中心、各大商业步行街的崛起；地下商场等同行的竞争将导致业绩的分流下降； 2、消费习惯的改变及渠道的多元化冲击，尤其是网店对实体百货的巨大影响； 3、目前百货，特别是服装行业大环境的不景气，导致厂家开始大范围的缩小市场份额，阻碍经销商开拓市场前进的步伐。; 市场