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全面实行“营改增”对商业地产公司的影响研究 　　摘 要：随着“营改增”的全面推行，现已将建筑行业纳入到税改范围，但是建筑行业与其他行业不同，受“营改增”的影响较大，因此研究“营改增”实施后对建筑企业的影响并给出相应的应对措施具有一定的实际意义。本文通过介绍营业税和增值税的基本情况，针对“营改增”对建筑企业的资产负债、利润以及现金流量等的影响分析，并为建筑企业提出了的一系列应对“营改增”的对策。 　　关键词：“营改增”；商业地产企业；对策研究 　　一、增值税及营业税发展历程 　　我国于1979年开始试点征收增值税，最初只在上海、柳州等城市试行。1984年颁布的《中华人民共和国增值税条例（草案）》规定在全国范围内对钢材、汽车、机器机械等货物征收增值税。在1993年颁布的《中华人民共和国增值税暂行条例（草案）》中，规定于1994年1月1日将增值税范围扩大到了所有货物和加工修理修配劳务。2008年11月颁布的《中华人民共和国增值税暂行条例》中规定，于2009年1月1日将机器设备等固定资产纳入到增值税的抵扣范围。由此看出，自设立增值税以来，其征税范围便在不断扩大。 　　对于营业税，我国于1950年颁布的《工商业税暂行条例》中规定，凡在中国境内从事工商营利事业的，均按照营业额于营业行为所在地缴纳营业税。1958年到1984年，营业税不作为独立税种，而是从属于试行的工商统一税以及后来试行的工商税。1984年恢复征收营业税。1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》中，规定了营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，其征收范围主要在交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业等第三产业。 　　二、“营改增”实行进程 　　至2011年10月，我国一直处于增值税与营业税并存的阶段。此后，国务院决定开展“营改增”试点，逐步征收增值税来取代营业税。2012年1月1日，率先在上海实施了交通运输业和部分现代服务业的“营改增”试点。2012年9月至12月，对交通运输业和部分现代服务业的试点由上海市分4批扩大到北京市、天津市、江苏省、浙江省、安徽省、湖北省、福建省、广东省等8个省（直辖市）。到2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点推向全国，同时将广播影视服务也纳入到了试点范围。此后，“营改增”的脚步逐渐加快。2014年1月1日铁路运输业和邮政业在全国范围实施“营改增”试点。2014年6月1日电信业在全国范围内实施“营改增”试点。2016年5月1日，又将建筑业、金融业、房地产业、生活服务业纳入试点范围，“营改增”全面推开。 　　三、“营改增”对商业地产公司资产和负债的影响 　　1.对资产的影响 　　对于建筑企业的资产在“营改增”之前，企业购买固定资产，原材料等资产时，其支付给出售方的增值税进项税额最终无法抵扣而计入资产中，同时征收营业税，而营业税属于价内税，直接计入资产中，这会导致企业资产的账面价值高于其他行业。当实施“营改增”之后，转为征收增值税，而增值税属于价外税，不再计入企业资产中，企业购买资产时的进项税额就能够抵扣。这就会直接导致企业在实施“营改增”前后，各种资产的账面价值将会有较大幅度的变动。 　　2.对负债的影响 　　在“营改增”之前，企业采购一些机器设备等固定资产时，其支付的增值税进项税额无法抵扣，而当实施“营改增”之后，购买固定资产所支付的进项税额可以抵扣，这就会使购买固定资产的支出大幅度降低，企业也会乘此进行采购一批固定资产，加大对固定资产的资金投入。而对于机器设备这些固定资产，一般价格都比较高，当企业现金流不充裕时，可能会选择借款购买，这就会导致企业的负债增加，利息也会同时增加。 　　四、“营改增”对商业地产公司利润的影响 　　1.对收入的影响 　　在实施“营改增”之前，企业征收营业税，而营业税属于价内税，计入利润表中的营业税金及附加科目，不会影响营业收入。但当征收增值税时，企业在确定收入时需要将增值税额扣除，以此作为计税依据，这将会导致企业的营业收入降低。比如：在某一建筑企业收入总额不变的前提下，其不含税收入=含税收入/（1+增值税税率）=含税收入/（1+11%）。可以看出，理论上实施“营改增”后，建筑企业的收入大约会降低9.9%。 　　2.对成本费用的影响 　　（1）对原材料费用的影响 　　在“营改增”之前，建筑企业购买的原材料所支付的进项税额无法抵扣，使其成为原材料增值税税负的最终承担者，同时还需缴纳3%的营业税，这无疑是增加了企业的生产成本。实施“营改增”之后，增值税作为价外税，其购买原材料所支付的进项税额能够抵扣，将税负转嫁到买家，从而降低了企业的生产成本和税负。但是，对