山东龙口综合定位报告2013.4.17分解.ppt

龙口五洲国际商贸城 综合体定位报告 营销部 2013年4月 家居生活馆 城市综合体 交易区 项目整体鸟瞰图 通过对龙口商业市场的调研、分析和商家的访谈，目前不具备启动城市综合体开发的条件。 城市综合体启动条件： 外部因素：项目1.5公里半径内仅有九里城和龙族峰景小区，且商圈与利群交叉，目前人口不足2000户，两项目总住户约8500户，预计3年后入住率约达到80%，可考虑启动，但消费群体仍不足，仍然存在一定的运营风险。 内部因素：交易街区开业2年以上时间，通过专业市场拉动区域消费，形成商圈，达到综合体开发基础条件； 招商支撑，综合体的开发需建立在主力店商家已确认的基础上。 结合以上两方面因素，初步建议：综合体于2016年后开业，通过专业市场开业后2年以上的市场培育期，能形成一定的商业氛围，但仍有一定的运营风险，具体开业时间以招商实际情况最终确定。 概述： 影响开业的因素 项目周边商业氛围淡薄，仅龙族峰景和九里城（在建），基本无商业、市政配套，项目的整体开发节奏为通过以专业市场的运营，拉动区域消费形成商圈，达到综合体开发的初步条件。 项目初定开发节奏 购物中心开业 购物中心商家进场装修 综合体动工 2016.10 2014.7 2016.7 综合体主力店确定 2013.12 补充招商期 交易市场开业 2014.5 家居生活馆主力店确定 2013.7 家居生活馆动工 2013.11 家居生活馆商家进场装修 2015.7 家居生活馆开业 2015.10 家居馆招商 主力店招商 超市\影院\酒店 酒店进场装修 2016.11 酒店开业 2017.4 品牌调整期 招商初定时间节点 次主力店招商 餐饮\电玩等 招商蓄客期 全面招商期 2016.4 综合体启动认租 购物中心+商业街： 项目1.5公里半径人口较少，3-4年后，估计为2万人，且有利群与项目直接竞争，项目综合体业态定位以目的性消费为切入点，以餐饮、休闲、娱乐为主打业态，辅以大型超市和适量社区配套，打造龙口新一代集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的休闲体验购物中心和特色风情街。风情街作为购物中心相关业态的补充，购物中心与商业街相辅相承。 酒店： 东城区商务、经济型酒店较多（主要在3星左右），产品同质化严重，竞争激烈。如何与东城区现有酒店形成差异化竞争，如何将龙口游客从景区吸引到项目，是酒店未来运营成功的关健。考虑市场因素，结合项目整体形象、开发考虑，建议采用前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发。定位为准四星级酒店。但考虑集团整租、整售的要求，选择整体租赁给酒店，具体以招商最终确定酒店为准。 写字楼： 写字楼未来考虑出售，预计售价在7000元/㎡客户接受度较高，建安成本控制在3000-5000元/㎡，定位为“乙A级”，营销口径为：打造龙口最好的“甲级”写字楼。 定位简述 购物中心: 五洲国际商贸城——综合体 购物中心2F: 超市 购物中心1F: 超市、电器主力店 购物中心3F: 餐厅主力店，儿童、电玩城 购物中心4F: KTV及影院 星级酒店: 星级酒店4F: 宴会厅 星级酒店3F: 会议厅 星级酒店2F: 健身中心 商务休闲 星级酒店1F: 酒店大堂、商务中心、商务礼品 商务礼品 五洲国际商贸城——综合体 报告提纲 影响项目定位的因素主要有以下三大方面： 项目定位 发展商开发目标 项目立地条件 市场关键因素 一、项目定位 开发目标主要体现以下五方面： 1、作为自身84万平米商贸市场商业配套 2、兼顾区域外来消费群需求 3、通过对商业、酒店、写字楼的最优化组合配比，实现商业价值最大化 4、保持项目持久经济效益 5、兼顾物业销售的可能性，保障现金流的循环流转。 11 1.1 发展商开发目标 1.2.2 地块周边环境分析 1.2.1 地块基本条件分析 项目经济技术指标分析 地块区位分析 地块四至分析 地块商业价值分析 片区商业环境分析 片区消费群分析 片区交通条件分析 1.2 项目立地条件分析 1.2.1 地块基本条件分析 项目经济技术指标分析 建设用地面积： 101366.00㎡ 建筑面积： 247419.18㎡ 建筑高度： 高层（﹤100m） 集中商业（﹤24m） 容积率： 2.18 建筑覆盖率： 44.8% 绿地率： 14.6% 配建车位： 1910个 （地下1073个） 城市综合体 家居生活馆 交易街区 综合体内集中商业体量不大，单层最大可规划面积约8000㎡，商业规划布局将受到一定限制。 1.2.1 地块基本条件分析 地块区位分析 14 14 项目地离东城区3公里； 离市政府3公里； 离南山区5公里； 离东海区12公里； 离西城区15公里； 南山区 东城区 新城区