郑港第二服务中心商业定位讲述.pptxVIP

郑港第二市民服务中心商业定位 配套分析 李昊 2016.9.21 项目简介 郑港办事处第二市民服务中心，位于北港区综合生活服务区，郑港二街与盛祥路交汇处，周边安置房和商品房众多，区域目前处于初步开发阶段。 本案 分析：项目周边安置房商品房众多，后期有大量人口入住，商业氛围不成熟，但沿街商铺与本案形成同质化竞争，安置房客群购买力有待分析。 区位配套 郑港办事处第二市民服务中心，地上总建筑面积48060m2，市政服务所占面积43410m2，商业面积4650m2，满足周边居民、市民中心活动人群和办事处工作人员的需求 分析：商业面积小，无法承接大型商超，小型商铺又会与安置房临街产生同质化竞争，建议招商中端连锁品牌走差异化竞争。 对项目核心问题定位准确 商圈划分合理，并且有各个商圈的运营状况详细分析报告 进行了典型案例分析，但案例没有与本案实况结合，不符合本案定位 平面图分析 银行没有靠近出入境大厅入口及卫生站 定位生活超市后期是否会与周边临街便利店产生冲突 建议美甲玩具靠近母婴用品 区域村民消费水平一般 餐饮主要面向周边居民，学生及办事处人员 办事处下面需要个银行 超市需要大些，生活用品齐全 标明为商业入口，但进门首先却是银行。 快餐靠近传染病去及体检站 规划形态建议 银行 冲印店 饮品 通讯 快餐简餐 饮品 玩具美甲 总结： 劣势： 1、项目商业规划面积为4650，规划范围内功能区过多，无法形成大型商超商业中心。 2、生活超市后期与周边安置房临街便利店产生同质化竞争，不利于后期经营。 3、周边客群多为安置房居民及办事处工作人员，消费欲望不明显，项目没有居民收入分析。 4、商业化区域业态划分不具备便利性。 建议：(为避免与周边商圈形成同质化竞争，建议走中端连锁品牌） 1、餐饮业走特色化品牌连锁，与周边形成差异性，并考虑客群消费水准。 2、业态规划是餐饮围绕文化广场设立。银行靠近出入境大厅及医院方便业务办理。 3、生活超市商品尽量全面化，注重生活必需品，与周边便利店拉开差距，同时避免临近商圈的大型商超形成竞争。 建议招商顺序： 银行 快餐简餐 冲印店通讯 生活超市 社区配套 银行 通讯 中老年健康生活馆 儿童成长中心 药店 鲜花水果 美食 超市 打印