东南隅棚户区改造PPP项目物有所值定性评价报告.docxVIP

北京市道和律师事务所关于双城区东南隅棚户区改造PPP项目识别阶段的物有所值定性评价报告项目概况1、项目名称哈尔滨市双城区东南隅棚户区改造政府与社会资本合作（PPP）项目（“项目”）。2、项目范围东南隅棚户区改造项目位于双城市文昌大街以南，和平大街以东，东环城南路以西，南环城东路以北，双城市老城区东南隅范围。项目总占地面积108万平方米，其中：菜地6万平方米，棚户区102万平方米，规划用于市政基础设施和公共服务设施的面积约29万平方米（道路27万平方米；广场1.9万平方米；小学利用第八中学原址；幼儿园利用第七小学原址），用于建设安置房、经适房、廉租房和商品房开发面积79万平方米。实际运作过程中以政府批准文件和修详方案（附后）为准。3、改造建设内容和目标（一）土地征收。项目规划范围内的菜地、房屋等附着物、构筑物的征收安置补偿，政府筹措资金，组织征收，2015---2016年结束。各项补偿依照双城市房屋征收补偿办法执行。（二）市政工程及公共服务设施（1）建设一横一纵十字交叉主干道两条，2480延长米，红线宽度50米，路面宽度24米；建设两横两纵次干道四条，4900延长米，2015---2017年结束；（2）幼儿园一处；（3）小学一处；（4）市民广场一处；（5）建设一横一纵市政管沟两条，2500延长米，除排水和供气管线外，电力、供水、通讯、供热等管线纳入管沟，以提高城建管理水平，2015—2016年结束。（三）安置房建设。用地政府划拨，房屋建设由政府乙方通过招标方式选定的社会投资人或其组建的项目公司依法开发建设。2015---2016年完成2869户，30万平方米的危旧房改造。（四）商住房建设，由政府出让土地，开发商按规划要求自主建设。2015---2018年结束。4、建设标准（1）棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，符合政策要求，各项规划指标不能降低，必须按标准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施和公共服务设施建设；（2）棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求，建设小区环境要进行硬化、绿化，按政策要求配建服务中心，做到道路畅通，环境整洁；（3）棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以50、60、70、80、90平方米五种户型为主，其中50平方米户型占10%，60平方米户型占25%，70平方米户型占45%，80平方米户型占10%，90平方米以上户型占10%。具体户型面积的选择，根据居民住房实际情况、居民收入水平、入户调查中所了解的棚户区居民的意愿来确定；（4）改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活有明显改善，百姓安居乐业，社区和谐健康发展；（5）工程所有材料、施工工艺、节能标准、施工质量符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，符合黑龙江省的资质要求，并且具有良好的资信和业绩。5、项目总投资为东南隅棚户区改造项目总投资约为【】万元，具体构成如下：（1）【】；（2）【】。本条上述所列各项指标，均为项目识别阶段的估算情况，最终以经政府批准的修建性详细规划、实施范围、投资额及投资范围为准。项目模式为改善双城区东南隅棚户区居民的居住环境，提高生活质量，落实《国务院关于加快棚户区改造的意见》，加快推进棚户区改造工作，双城区市人民政府根据国家关于推广政府与社会资本合作（PPP）模式的规定，创新融资机制体制，结合东南隅棚户区改造项目中各具体工程项目实际情况，根据PPP模式特点，拟采用包括建设—移交—委托运营（BTO）、建设—运营—移交（BOT）、委托运营等适合的方式，并通过公开招标的方式引入社会资本作为投资合作者，对双城区东南隅棚户区实施改造，提升城市整体形象，改善居民生活环境。采用PPP模式的可行性分析2015年6月25日《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号），是国务院制定的专门适用于棚户区改造的法规，其中明确规定国家推广政府与社会资本合作（PPP）模式，并要求各地区要抓紧编制2015—2017年城镇棚户区改造实施方案、尽快编制2015—2017年棚改配套基础设施建设计划并抓好组织落实。此前，国务院和中央各部委为推广PPP模式，已经制定了完善的法规制度，包括《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》（国发〔2014〕60 号）、财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）、《关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知》（财金〔2014〕112号）、《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）、《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2014〕2724号）等大量相关文件。上述规范性文件，均为双城区东南隅棚户区改造项目运用PPP