大通区目前地产市场现状、未来发展趋势及对策.docx

大通区目前房地产市场现状、未来发展趋势及对策一、区域位置大通区引位于淮南市区东部，舜耕山北麓，淮河南岸。北与潘集区隔河相望，东有上窑山、高塘湖，西与田家庵区交界，东西长15千米，南北长17千米，总面积350平方千米，总人口18.6万人。 全区辖1个街道、3个镇、1个乡：大通街道、上窑镇、洛河镇、九龙岗镇、孔店乡。共有17个社区、51个行政村。区政府驻大通街道。 二、2012年淮南市各区县全年商品房销售套数及占比 三、大通区及周边主要楼盘1、楼盘地图2、目前各个楼盘的销售状况瀚城 瀚城项目总共分为5期开发。目前一期已经全部销售完毕，高层均价3400元，多层均价3900元，商铺均价12000元，住宅所有优惠活动取消，商铺目前实行反租活动，租期为3年，租金平均每天50元/平方。据介绍，瀚城一期所有车位、商铺交房前只售出60%，交房后被一扫而光。学区为自建幼儿园、小学，无优质学区。2012年全年售楼部人流量差、来访量差，平均每天接待1-2组客户。目前规划中的商业与公寓项目正在拆迁阶段，拆迁进程缓慢，具体开工时间尚不知晓。顺发泽润园顺发泽润园目前一期房源所剩不多，均价3400元，优惠活动为97折，一期内放置市直机关幼儿园，今年9月份开学，小学、初中部放置龙湖中学、实验中学、矿一中这三所学校中的任意一所。展示中心旁一万方商业步行街为自持部分，整体对外出租，预计放置超市、社区医院、娱乐休闲、餐饮等。二期预计年后动工，附带有6万方商业综合体，为自持部分。小区中心2200亩生态乐园，可能更改为高尔夫球场。如按以上所述，小区整体配套完善。 金地月伴湾 金地月伴湾项目一期所剩房源不多，剩余房源多为顶层，均价4400元，最后一排靠近铁道的房源已全部售完，年后左右高层开盘，均价3200元，目前一次性付款97折，贷款99折，凡是在2月28日之前购买指定房源并按时签约的送iphone5一部，目前学区未定，售楼部人气较好。生态新城绿茵里绿茵里项目目前所售房源为5#、6#、12#、13#，其中5#、6#仅剩四套房源全部为顶层，12#、13#所剩房源不多，均价4800元，优惠活动：一次性付款96折，贷款98折，按时签约减7000元；目前矿一中分校已经确定，幼儿园目前正在招商中，售楼部人气火爆。3、 大通区目前房地产市场现状 针对大通区几个主要楼盘的调研，结合大通区各方面因素，现对大通区房地产市场现状及未来发展趋势做出以下分析： （1） 大通区属于东部老城区，资源枯竭型与采煤塌陷区，基础设施较差，并且大通区固定人口较少，外来人口较少，经济能力较差，购买力不足； （2） 在地理位置上大通区与田家庵区交汇，大通区的楼盘最主要吸引其他区县前来购买的理由在于“价格”，而针对田家庵区市场调研，大多数人都不会来大通区来买房，其原因是：远、脏乱差、基础设施差、生活不便等一系列因素； （3） 目前大通区缺少繁华的区中心街道来辐射全区，缺少吸引人的资源，缺乏商业基础，紧依靠旅游业很难吸引人气； （4） 2012年是楼市动荡的一年，国家调控政策对各个房产商来说都会出现或多或少的影响，很多刚需的购房者都呈现出持币观望的政策，但2012年年底 ，楼市渐渐回暖，相信2013年楼市会变好；4、 大通区未来发展趋势、对策（1）2012年大通区全年各项经济指标2012年大通区实现地区生产总值44亿元相比去年增长12.1%固定资产投资58.4亿元相比去年增长43.1%城镇居民人均可支配收入18037元相比去年增长20.5%农民人均纯收入6609元相比去年增长18.3%社会销售品零售总额增长17.6%在整个大环境下，大通区社会经济发展水平呈现出稳步增长，居民消费和人均收入水平不断提高，居民投资能力增强；固定资产的投资充当了经济增长的动力，驱动了经济的快速发展，工业和基础设施投资成为大通区经济发展的重要支撑。基础设施的高涨对于房地产业的发展具有直接促进作用。（2）市委市政府提出“东扩 南进 西延 北展”的战略，淮南东站的建成与使用会带动大通区以东站为基础建设高铁新区的目标，并且规划中的高铁新区居住人口定为30万，商业综合体、星级酒店、汽贸城等一个个项目比比皆是；但目前市委市政府的大部分精力与目标还是会放在山南新区，但是我相信几年后“东扩”的战略一定会实现，那时大通区的商业、房地产业、旅游业、工业等各方面都会翻一番；（3）淮南市商业绝大部分集中在田家庵区，区域级商圈发展滞后，对其他区县的辐射能力尚且有限，商业基础设施相对落后、缺乏市场的有效管理及规划、商业布局不合理、低水平重复建设现象严重，而大通区无任何零售业、餐饮、娱乐、大型超市等，无法吸引更多其它区县的人前来购房安家，中心区域落后；随着近几年的发展，相信会有很大的改观；（4）“东扩”战略的实行，整体规划的落成，东部立体交