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2012-01-30 房地产金融及市场资讯 （按住Ctrl 键同时点击标题可直接显示相应内容页）1.千亿信托2012年到期 机构集体预警房企债务12.房地产并未“绑架”中国实体经济33.政策继续收紧 地产投资有望二季度见底104.北京二月开盘项目开闸 将加速房价下行135.北京23个项目计划下月入市 开盘均价下降近两成166.北京将试点社区养老模式 配建常营老年公租房177.土地修法质变188.万科商业地产起航239.招商地产聚焦二三线城市2510.渣打银行个贷风波?引发外币贷款困局2711.地方债隐忧难除3212.香港流动性趋紧?房企海外找钱难3713.“国家队”PE入场4014.房地产外资利用临调4615.中行：房价继续回落?销售跌15%5216.中原：北京新房成交量创10年新低53千亿信托2012年到期 机构集体预警房企债务新闻来源：地产金融网?点击数：3更新时间：2012-1-30农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。据统计，在过去两个月内，绿城已经出售5个项目股权，收回近40亿元以支持其流动性。近日又有媒体引述瑞银管理层的话称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，套现60亿元。对于这些提振流动性的举措，标普提示，在绿城急需现金的情况下，出售项目的估值和时间表都存在较高的不确定性，其财务状况也可能继续保持较高的杠杆率。另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。从销售收入来看，2011年盛高置地的合同销售额仅为32亿元，同比下降50%。今年受市场进一步回调的影响，公司销售情况可能仍会较差。销售收入不佳加上高杠杆性融资，最终导致了部分房地产公司财务风险加剧。“我们预计盛高置地2012年息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率将低于2倍。”标普信用分析师陆枫表示。其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是2012年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其2011年四季度到期金额约170亿元，2012年一季度到期340亿元，到2012年第四季度有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。“目前有些高负债的项目公司，年化收益率已经低至6%至8%。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加20%，几乎抵消收益。因此可以说，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人告诉记者。这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。同时，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水。世联地产董事长陈劲松表示，假如存货价值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。房地产并未“绑架”中国实体经济?新闻来源：地产中国网 ?点击数：3更新时间：2012-1-30　陈勇 　[ 认为房地产绑架中国实体经济的“常识”，错在哪里呢？第一，房地产行业有太多的“水分”，包括/postlandlist.aspx \t _blank土地、税费和开发商利润等；第二，房地产总被认为是经济周期的先导性行业，问题是，中国的房地产周期（如果有的话），并不能直接套用正常商业周期逻辑来解释 ]　无论是中短期经济调整，还是长期经济增长模式，房地产都是不容许回避的问题。几乎所有的人都认为，作为支柱产业的房地产，如果出现下滑，将给中国经济带来深度影响。　但这一结论将表现在两个层面上，即金融层面和实体经济层面。在实体经济层面上，实际上严谨的数据显示，房地产并未绑架中国实体经济。房地产对实体经济直接影响不大，无论是基建/estate \t _blank投资还是消费，即便是