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房屋执行集体土地论文(共7473字) 一、实践困境:集体土地上房屋执行难之现状分析 (一)现状:集体土地上房屋执行难的“四重表象” 农村集体土地上违法建筑的租赁问题在实践中也较为突出，甚至已经成为继买卖之后或者说超过买卖的另一大纠纷源。在沿海地区，由于土地资源较为稀缺，村集体兴办未经审批的厂房集中出租的现象较为普遍，这些案件涉及违章建筑、违法用地，客观上造成案件执行难、企业财产变现难等问题。就村委会方而言，由于涉及村民集体利益，执行中冲突较大，村两委之间往往相互推诿，而且村委会班子新老交替频繁，新班子对原先班子任职期间所欠的债务不予认可，有些以辞职不干进行要挟，有些甚至说动全体村民集体上访。以W市法院为例，涉及违章建筑、违法用地类申请执行案件占涉农村房地案件的近一半左右，在2013年浙江全省大力推进“三改一拆”工作的大背景下，涉新建违章建筑、违法用地类申请执行案件为零受理，但历史存量仍然较大，在政策收紧的情形下，涉及农村集体土地上的违章建筑的执行显得尤为慎重。 (二)检讨:集体土地上房屋执行难的原因分析 1．法律政策层面———集体土地使用权流转限制严格我国《宪法》、《土地管理法》均规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》:“禁止通过村改居方式，将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》更是明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。“综上，无论是现行法律或是政策规定，在我国有关集体土地的流转均受到严格限制。 2．房产处置层面———集体土地上房屋流转较为有限 (1)受让范围有限。根据《土地管理法》及其实施细则的规定，农村宅基地上房产的流转仅仅限定于同一集体经济组织无房户范围内。据此得出，转让农村房屋，至少存在以下三方面限制:第一，权属合法，不属于违章建筑的情形;第二，不能向同一集体经济组织外的城市居民或外村村民转让;第三，不能向同一集体经济组织已有房屋的村民转让。而其他集体土地上房产流转“符合土地利用总体规划”，并逐级报批，此情况更是微乎其微。 (2)融资功能有限。《物权法》第一百八十四条明确规定“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”。尽管政策层面有逐步放宽信号，但在具体操作上，仍一时难以转变，只能进行一些初浅的尝试，如W市政府出台了《关于开展农村住房抵押贷款试点工作的意见》，其中规定:农村房屋可以抵押，除了符合相关条件，还仅限于金融机构。因此，受限于抵押权人对抵押房产处置不便的顾虑，集体土地上房产进入担保市场的空间非常狭小。 (3)权属登记不全。正如国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》中所指出，当前农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低。已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体或村民小组集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民个体。实践中，农村房屋双证齐全的比例非常低，随机抽取的W法院的25件执行案件，其中双证齐全的仅3件，双证不齐的14件，双证均无的有8件。而即便土地证登记为户主的名字，但实际土地申报表中往往包括配偶、子女，难以径直确认为个人财产，房产处置难度较大。 3．执行实务层面———具体的操作规程缺失执行工作是一项程序性和操作性很强的工作。执行程序正当与否是判断执行行为公正与否的重要标准。但由于各法院对法律、法规理解上的不同，不同省或者不同地区甚至是同一地区不同县市区的法院对涉及集体土地上房屋能否执行、如何执行等问题也都理解不一，更不用说制订统一的操作规定。此外，政策衔接以及部门之间的配合也是影响案件执行的关键，如此类案件执行往往涉及与国土、房产等相关部门的协调，故承办人在执行此类案件时往往慎之又慎，很难有突破性进展。遇到被执行集体土地上房屋为违法、违章建筑时，法院的执行更是缺少法律支撑，工作往往陷入困境。 4．社会保障层面———农房承载的保障功能异位按“一户一宅”的规定，农民一般只拥有一处宅基地，且大部分为同一幢单体的立地房屋，因房屋结构原因难以分割而无法保留基本生活居住房屋的，法院执行时就要考虑到被执行人及其所扶养家属基本