楼市新政策出台，又一个调控轮回？.docVIP

楼市新政策出台，又一个调控轮回？ 　　控制房价不是一个短期政策的问题，解决房地产市场的问题不能靠调控轮回，而应该深入制度层面。 　　 　　2015年，为了稳定经济增长，政府相继出台利好房地产的各项政策，在降低首付、降低贷款利率、降低税费等政策的刺激下，今年4月份，房价大规模反弹，从深圳开始，一直蔓延到杭州、上海、北京等十几个热点城市，成交量和房价飙升，并且在不同城市之间扩散传染。在宏观数据上7月份的新增贷款中房地产行业占比接近为100%，非房地产贷款下降了几十亿，市场面临失控局面。9月30日，北京市政府首先出台调控政策，抑制市场过热，之后，包括杭州、上海、南京、成都、济南等20多个城市也纷纷出台政策对楼市进行调控。时隔一年半，从扶持到调控，政府对房地产的政策完全转向。因此，我们采访了两位房地产行业的研究者，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立和中国社会科学院经济所研究员汪利娜，对本轮涨价、调控政策以及房地产市场的变化等问题进行分析解读。 房价上涨与分化 　　三联生活周刊：房价大规模上涨好像是从2015年4月份开始，先是深圳，之后杭州、上海、北京等热点城市的房价全都涨起来了，感觉有点像羊群效应。这一轮涨价是哪些因素引起的？ 　　汪利娜：因为去年房地产投资大幅度下滑，在经济增长的占有率下降，而且中国现阶段经济下滑压力比较大，制造业和其他固定资产投资跟不上来，所以政府出台了稳增长的政策，提出房地产去库存，采取了一系列的刺激政策，比如降首付、降低贷款利率、降税等，来拉动房地产市场。很多城市还有首付贷、消费贷等形式，通过非银行渠道可以获得首付贷款，大大降低了购房难度，也刺激了住房需求。资金充沛的同时又是资产荒，股市从去年之后一直低迷，汇率和黄金也在往下走，给了这么多刺激政策，大家感觉投资房子更可靠，投资的时候融资也很便利，房价顺势而为就涨上去了，而房价一旦进入上涨渠道，就是一个加速上涨的趋势。 　　三联生活周刊：国家去库存的政策与涨价直接相关，但是现在看来，去库存的目标似乎并没有实现，三、四线城市的房地产库存量很大，但市场冷清;楼市火热的反而是库存量并不大的一二线城市，像北京、上海、深圳等，房价涨势非常凶猛。 　　尹中立：房地产去库存的一些刺激需求的政策，对市场预期起到了非常大的刺激作用，比如减税、贷款的优惠利率、降低首付比等，这些措施暗示了房价要上涨，而投资市场很容易出现群体性的情绪失控。在投资市场里，如果有人看涨有人看跌，这就是一个正常交易市场;如果所有投资人的投资方向和预期目标都一致，一定会出问题。 　　北京、上海、深圳这些一线城市，它的土地资源有限，尤其是深圳，没有开发的土地资源已经很少了。而北京虽然土地资源相对充足，但对人口控制有一个总体的规划，中央政府要求北京人口扩张不能过快，所以也会控制北京土地的供应。人口还是在往大城市集中，土地供应却跟不上人口增长，导致住房需求紧张。市场比政府更聪明，既然有优惠的利率、优惠的首付比，那炒房肯定是去住房相对短缺的城市，所以有十几个城市出现“失控”，政府虽然希望资金进入三、四线城市，但投资是为了赚钱，三、四线城市本身就需求不足，资金是不会去的。 　　汪利娜：现在虽然一、二线城市房价涨了很多，但是实际上很多二线城市和三、四线城市的库存房并没有消费，全国待销售商品房的总面积还有7亿多平方米，比如你去沈阳、大连等城市看看，房价没有涨起来，还有大量闲置的房子。很多三线城市的房子是卖不动的，没有市场吸引力。 　　住宅有两个属性，一个是消费属性，一个是投资属性。人口和收入决定真正的住房刚需，这些人在哪儿呢？当然主要是在大城市。从投资来讲，投资肯定是买涨不买跌，谁能到房价没有任何波动而且还有下跌可能的三、四线城市呢？肯定去找有升值潜力的地方去投资，这都决定了钱肯定是要往房价上涨的城市流，就会进一步推动这些地方的房价上涨。而这种趋势在未来很长时间内都不会改变，这取决于中国区域发展的均衡程度，如果中长期内仍然是发展不均衡的状况，房价的分化肯定也会继续存在。 调控政策转向 　　三联生活周刊：9月30日北京市出台楼市调控政策后，其他很多城市也在国庆长假期间纷纷出台政策，以限购、限贷、提高首付比例等措施抑制楼市过热。目前看来，出台的调控政策是比较严厉的，比如北京前些年被取消的“90/70”政策再次提出来，第一套房的首付比例也提高到35%，这些政策会对楼市起到哪些影响？ 　　尹中立：其实主要是供求两方面。一个是增加供给，比如北京的政策里明确提到要增加土地供应，这就是增加住房的供给;供给不仅是总量问题，还有结构性的调整，比如“90/70”政策重新提出来，不仅是总量的增加，90平方米以下的住宅还要占到70%，这意味着总量增加的同时，也增加对中低收入阶层的倾斜。还有通过降低杠杆