构建支持“住”抑制“炒”的房地产市场.docVIP

构建支持“住”抑制“炒”的房地产市场 　　房地产市场之所以形成妨害“住”与支持“炒”的失衡机制，重要原因是住房体系不健全，即商品房体系过度，保障房体系不足；新建房体系过度，老旧房体系不足；买卖房体系过度，租赁房体系不足，与此对应的是制度体系的缺失。 　　改革开放以来，中国住房改革与房地产发展取得了巨大成就，但近年来也出现了一些危害国计民生的严重问题，根源在于房地产发展机制的扭曲与失衡。中央经济工作会议提出，要促进房地产市场稳健发展，防止大起大落，关键是要建立和完善房地产的基础制度体系，进而形成整套的长效机制，以支持“住”―激励政府、企业、机构与新老居民支持和参与可支付、多样化的住房购买和租赁消费；抑制“炒”―约束政府、居民、机构与企业支持或参与房地产的投资和投机。 　　完善住房基本制度，形成支持“住”、抑制“炒”的住房市场机制 　　第一，完善多层次的住房体系，为形成支持“住”与抑制“炒”的机制创造基础环境。建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，具体可再分为市场调节、政府限制的乐居住房，市场调节、政府支持的康居住房，市场参与调节、政府有限保障的安居住房，政府完全保障的廉居住房等四个体系，其具体层次和形式应该更加丰富和多样。房地产市场之所以形成妨害“住”与支持“炒”的失衡机制，重要原因是住房体系不健全，即商品房体系过度，保障房体系不足；新建房体系过度，老旧房体系不足；买卖房体系过度，租赁房体系不足，与此对应的是制度体系的缺失。 　　第二，建立多层次住房制度体系，形成主要支持“住”、同时抑制“炒”的市场机制。产权结构的单一，开发环节的垄断，交换与消费体系的分割，分配环节的僵化，扭曲的竞争、供求与价格机制导致价格暴涨、只买不租、只卖不租、“喜新厌旧”和居住困难。根据以上存在的问题，首先，建立多元产权及保护机制。建立个人、家庭、法人、公有和共有等“多元所有”的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制；建立和完善承租者权益保护制度，实行承租者的市民待遇制度，构建多样化租购住房的保护机制。其次，建立充分竞争、租售均衡的需求机制。完善二手房交易制度和租赁市场制度，打通新房与旧房、出租与出售、商品与保障的“市场”体系，形成租售并举的“阶梯消费、过滤使用”机制；完善商品房和保障房承租人优先购买的制度，形成“租售并举、先租后买”机制。再次，完善多元竞争、租售均衡的供给机制。建立政府、集体组织、个人、公私企业和住房合作社等主体多元经营制度，形成竞争性开发经营机制；建立开发、租赁、经纪与金融服务等混业经营制度，逐步建立现房销售制度，提高房地产企业自有资金比例，形成出售与持有均衡机制。最后，建立收入补贴与租售价格联动机制。改革工资制度，明确规定工资构成包括住房工资，建立住房工资随房价自动上涨的制度；改革补贴制度，实行租补分离或住房券制度，建立保障房租售补贴与租售价格同涨制度。 　　完善配套制度，形成抑制“炒”、支持“住”的配套市场机制 　　第一，建立抑制“炒”和支持“住”的土地市场机制。土地征用、储备、交易、收益分配和用地指标行政分配等制度弊端，形成扭曲的市场竞争、供求和价格机制，导致市场垄断、供求错配、价格泡沫，保障房用地的短缺，商品房用地的炒卖。首先，建立“农村集体建设用地”使用权直接入市制度，形成一级市场有效竞争机制。其次，取消经营性用地土地储备制度。对于经营性用地，土地使用权持有者在交纳相关税费后，通过市场自由转让使用权，形成二级市场有效竞争机制。再次，改革土地指标计划供应制度，建立城镇建设用地总量及增减与人口总量及增减挂钩的供求机制。然后，建立城镇土地价值第三方评估制度，完善土地拍卖的配套制度，细化和硬化拍卖双方的资金自有、后续开发等条件，形成市场价自动向评估价收敛的定价机制。最后，建立土地出让金中央与地方6：4分成制度，抑制地方政府“炒地”，形成收益分配约束机制。 　　第二，建立抑制“炒”和支持“住”的金融市场机制。金融机构冲动，资金行政定价，资产荒，高杠杆，导致资金严重趋“炒”避“住”，资金大量涌入制造炒房市场。首先，完善金融机构的公司治理体系。形成基于当前收益与未来风险权衡，平衡资金在房地产领域和其他领域的配置，形成金融机构趋“住”避“炒”的内在机制。其次，完善多层次的资本市场体系。创造多元化的投资渠道和多样化的投资工具，形成多样化资产的充分竞争机制，形成资金的供与“住”求的匹配机制。再次，加快利率市场化改革，尽快形成市场化利率的价格调节机制。最后，完善涉及房地产的各类金融工具的杠杆制度，形成支“住”限“炒”、风险可控的“短借长还”机制。 　　完善住房及相关制度，形成同时支持“住”和抑制“炒”的政府机制 　　第一，建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制。由于既缺乏抑制涉及“炒”房