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二级市场策划品控中心 Code of this report | 1? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 住宅建筑成本简析 深圳中原建筑中心 ShenZhen.06.2011 2房地产开发成本是虾米 3房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品 房所支出的全部费用。 构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品 的制造成本和建筑安装工程的施工成本。 如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开 发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营 活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、 转让开发产品而发生的销售费用。 4? 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备 费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、 园林环境费、配套设施费6大项。 ? 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+ 建造成本+开发间接费 ? 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不 包含营业税金。 ? 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。 关于成本的几个概念 5成本构成细分: 成本科目序号 一 土地获得价款 三 主体建安工程费 二 开发前期准备费 四 社区管网工程费 五 园林环境工程费 六 配套设施费 七 开发间接费 八 其它费用 61.土地获得价款：交给人民政府的地价、市政配套设施的 使用费、红线以外道路、水、电、气、通讯等建造费、地 块内各种建筑物的拆迁及苗木补偿费用。 2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计费、政府说要 交但可以少交或不交的费用、水电煤气增容费、临时设施 (道路、围板、办公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临 时水电费用。 73.主体建安工程费：基础、柱梁板、墙、门窗、装修、 给排水、消防、暖气、天然(煤)气、开关插座、电灯、 电话、电视、宽带、对讲、电梯等的费用。 4.社区管网工程费：园区内的给排水、消防、暖气、天 然(煤)气、电气、智能化系统等管线、设备的费用。 5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山水水、道路、 广场、雕塑、围墙、儿童玩具、灯具、背景音乐、标识 牌、垃圾桶、坐椅等的费用。 86.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、小中学、设 备房、会所、游泳池、球场、公交站等的费用。 7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造费用(样板房 、售楼处、广告牌、临时销售环境）、银行利息、物业 基金、空房物业管理费。 8.其它费用：包含开发公司自身的管理费用、营业(销售) 费用、财务费用。 9本文主要阐述建安成本 10 建筑安装工程费是指:房屋建设过程中所发生的建筑工 程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建 筑安装造价。 它在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前 情况看，约占整个成本的40%左右。 11 1、桩基工程（如果有）：80~120元/平方米； 12 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高）， 合200~500元/平方米； 13 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)， 合100~200元/平方米； 14 4、砌体工程：60~160元/平方米（多层含量较高、高层含量较 低)； 构造柱支模 填充墙砌体 15 5、抹灰工程：50~80元/平方米； 16 6、外墙工程（包括保温）：50~150元/平方米（以一般涂料为 标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 17 7、室内水电安装工程（含消防）：60~150元/平方米（按小区 档次，多层略低一些）； 18 8、屋面工程：20~40元/平方米（多层含量较高、高层含量较 低)； 19 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约 为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较 大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用 高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 双层中空LOW-E玻璃 20 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：50~200元/平 方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 21 11、地下室（如有）：增加造价60~150元/平方米（多层含量 较高、高层含量较低)； 22 12、电梯工程（如有）：60~300元/平方米，与电梯的档次、 电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为150 元/平方米； 23 13、人工费：130~200元/平方米； 24 14、室外配套工程：一般约为70~300元/平方米； 25 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：90~250元/平方米； 26 16、