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当前我国房地产市场形势与政策建议 　　今年以来，我国宏观经济底部显现并呈现L型拐点。鉴于形势的变化，中央多次提出要加快“供给侧改革”，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想。对于房地产业，同样强调“供给侧改革”，不能加杠杆去库存，而要通过加快城镇化，满足城镇合理住房需求，促进房地产市场健康发展。目前，中国房地产市场面临投资增长乏力、成交量放缓、房价调整等趋势。预计今年下半年至明年，全国房地产市场可能会进入调整期，市场将从“少数城市热、多数城市冷”转向全面下行。未来，若城镇人口没有大规模增加，继续大规模进行房地产开发建设，必然出现房地产供应持续过剩和库存增加，房地产市场也将面临全面下行的拐点。因此，加快城镇化进程，尤其是在房地产领域通过“人的城镇化”去库存，是增加城镇合理住房需求，进而支撑“十三五”期间中国经济稳定增长的重要路径。“十三五”期间，在中央推进供给侧结构性改革框架下，要化解楼市过剩的库存，必然要从满足合理需求、增加合理供给两方面发力：一方面要按照中央“人的城镇化”要求，促进合理住房消费，避免加杠杆去库存；另一方面要结合各地实际，以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则，“因城施策”地把握楼市供应规模和节奏，促进市场健康发展。 　　一、近期经济形势的变化及房地产政策导向 　　1.宏观经济形势的变化 　　今年以来，我国经济形势出现较大变化，并呈现以下特点： 　　一是中国经济近5年的持续下行告一段落，经济底部已显现。本轮经济下滑开始于2010年，当时GDP增幅高点为12.2%，到目前已经下行持续五六年；到今年一季度，GDP增长达到6.7%且降幅减缓，经济长周期见底，L型拐点已至，中国经济开始进入L型的下半场。 　　二是中国经济将在较长时期处于底部运行，投资与传统行业对经济稳定作用依然重大。从今年上半年形势看，GDP保持6.7%的增长，与固定资产投资继续较快增长有很大关系。尤其是在多数地区产能过剩、库存高企、成本较高、经济下行压力大，以及“新动力还挑不起大梁”等背景下，短期经济稳定还要靠投资、靠已有传统行业的继续支撑。 　　三是大规模货币宽松已经结束，但货币紧缩的可能性也比较小。目前，我国与主要经济体在货币政策方面已开始“同步”，美国加息放缓，欧、日放松暂停，中国也开始由宽松期进入观察期。现阶段，我国通胀大幅上行或重新通缩的可能性都很小，在中国经济明显回暖或过热之前，通胀难以大幅上行，货币政策也难以实质性收紧；而在供给侧改革为重点的时期，经济下行风险并未消除，政府通过紧缩货币去产能、去杠杆的可能性也很小。 　　鉴于以上经济形势的变化，今年以来，中央多次提出要加快“供给侧改革”，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针。 　　2.新形势下的房地产业政策导向 　　随着宏观经济L型走势的出现，此轮经济“周期归来”也有了新内涵，过去那种靠投资扩张刺激经济增长的老路难以持续，而供给侧改革则成为支撑经济增长的动力。本人认为，在新形势下的“周期归来”，对房地产业同样更加强调“供给侧改革”的任务，而不是靠加杠杆去库存。关于如何库存，过去一直存在争议。去库存的关键是创造需求，一种是通过居民加杠杆，一种是通过人的城镇化。去年，央行某高层表示：中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，个人住房抵押贷款比较安全有发展的机会。尽管其并未明确要通过个人加杠杆去库存，但其表态不免产生误导。近期，中央政治局会议否定了“房地产加杠杆去库存”的做法。其原因估计如下：一是从国际经验看，美国次贷危机本质就是房地产加杠杆，无论哪个领域加杠杆都存在巨大的泡沫风险；二是2015年以来对房地产刺激力度偏大，导致一线、热点二线城市房价涨幅过快，存在泡沫风险；三是政府不应释放加杠杆信号，一旦政府引导，则整体经济将失去理性。2015年的股市波动与相关部门有意无意的错误引导有关。如果房地产再出现类似情况，则对实体经济的危害更大。因此，今后我国房地产投资扩张只能适度、不能过度，需求刺激也应告一段落，需求侧管理将起着为解决主要矛盾营造环境的作用，房地产领域的供给侧改革将重新成为房地产业发展的重点。 　　二、当前房地产市场形势及存在的问题 　　今年上半年，全国房地产开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%，投资增幅比去年全年1%明显好转；住宅新开工面积大幅增长，增幅为14.9%，市场明显景气；商品房销售大幅增长，商品房销售面积同比增长27.9%，销售额增长42.1%，市场需求明显增长。总体来看，今年上半年全国楼市的回暖，不仅有利于楼市去库存，也对全国经济形势的稳定起到重要作用。但是，在全国楼市整体向好的趋势下，市场仍存在一些问题需要关注。 　　1.市场成交量增幅逐步放缓，