大考来临，房企备战.docVIP

大考来临，房企备战 　　在调控发力之下，新一轮市场调整期不可避免要到来。在接下来的楼市寒冬，有的房企将逆势壮大，有的房企或许就只能等待被收购甚至破产的命运。房企新一轮大考来临。 　　调控城市危险度高 　　出台调控政策的城市，近期楼市都给出了反应。由于不少成交都要赶在调控前签约，短期内整体市场成交量同比明显上涨，但在这个基础上，包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量，则出现了明显的下调。？ 　　除北京之外，楼市调控升级之下的南京、苏州楼市，在这个国庆黄金周感受到了从未有过的寒意。数据显示，10月1日-10月6日，南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日-9月30日），这个数据则达到744套，新政后的成交量不足调控前的两成。 　　中原地产首席分析师张大伟表示，从实际签约看，受到新政影响的20个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。？ 　　南京媒体也报道称，投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，立马提出解约的要求，以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场，不少卖家已经表示可以降价。？ 　　从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地前期明显出现虚高价格的二手房房源，大都大幅降价到市场水平。而且从限购城市看，意向购房者大量放弃购房意向的现象非常普遍。？ 　　在10月10日万科的电话会议中，万科董秘朱旭坦言，十一期间万科全国项目来访人数增长32%，认购金额和去年基本持平。但是需要注意的是，符合资格的客户数量减少了，符合资格的客户也出现了观望的现象。“预计对于成交的影响可能会在四季度和明年一季度体现出来。” 　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，上述热点城市会率先出现个案大幅降价现象，市场也将普遍进入降价的周期，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能会一直延续到2018年上半年。 　　房企在重点城市业务无疑会受到影响。以万科为例，北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市，一直是万科重点关注和监测的市场，而这些城市，基本都在此次调控的范围。 　　万科给出的数据显示，14城中去化周期最短的是佛山，只有1.5个月，其次是南京2个月，再次是武汉3个月，杭州是下降最快的城市；库存去化周期最长的是深圳16个月，沈阳13.3个月，北京11.6个月。 　　对于应对策略，万科董秘朱旭称，万科会根据城市的库存情况来决定开发节奏，控制开工面积和推售面积。“土地过热得到遏制，回归理性，前期的地王项目可能会面临一些压力。” 　　高杠杆房企风险 　　张大伟列出了一份“16个典型调控城市重仓的93家房企”的表格。在他看来，这些房企在上述城市的后续销售可能下调，最可怕的是融信。根据表格显示，相对融创和绿地、万科等大型房企，规模较小的融信拿地多而且价格也较高。？ 　　随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”。 　　从今年前三季度房企销售表现来看，虽然表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段，但仍然存在一些运营方面的问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间，加之现在政策趋紧，调控转向，预计明年楼市将迎来调整期。 　　张宏伟认为，这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。届时，这些房企一旦无法及时偿还贷款，无法给自己“降杠杆”，它们极有可能因此陷入困局，最终被其他企业收购股权或项目。 　　此外，即使是大型房企，也应关注自身负债情况。自2015年下半年以来，不少房企在上半年的负债总额和负债率高企。据同策咨询研究部数据显示，京投发展、绿地控股、泛海控股、华夏幸福、融创中国、泰禾集团、当代置业等房企上半年的负债率均高居80%以上，部分甚至接近90%。恒大、万科A、绿地控股的总负债金额均超过5000亿元。 　　目前从行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，它们对行业内的收购机会自然也不会放过。 　　比如恒大频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展，融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。 　　朱旭也坦言，“这次调控还可以保证财务稳健的公司未来有机会，以合理的价格获得充沛的土地储备，并且有机会通过并购的方式，将一些