青岛高端住宅场市研究.pptVIP

5.1 高端居住物业板块工作内容 市场背景梳理与产品研究 高端居住物业板块定位 高端居住物业板块构建原则 物业谱系-空间区位的发展主题建议 市场背景梳理与产品分析-供给方面（一）滨海高端住宅呈带状分布，中低密度物业具发展潜力 城市东拓：青岛市区土地资源有限，政府加大四方区、李沧区和鳌山卫组团的土地供应量，引导房地产开发方向东移； 增值潜力：80%青岛高端住宅主要集中在东部沿海的国家级风景区和沿海岸线附近，价格远远高于市区房地产价格； 政策引导：“暂停别墅用地审批”限令使别墅产品更为稀缺；“90 平方米以下住房面积要达到70%以上”限令促进了连排、叠拼等类别墅楼盘的开发。 市场背景梳理与产品分析-供给层面（二）青岛市高端物业组团评析 市场背景梳理与产品分析-供给方面（三）东部沿海版块推进纵深合作，即墨高端住宅打造青岛后院 根据即墨市规划：2006年即墨东部沿海地区将成为青岛大旅游的补充、延伸和升华，发展吸纳精英人才的居住中心，带动城东高端居住物业的发展； 2000年以来，即墨房地产市场的快速发展，房地产投资从1999年的1.5亿元上升为2004年的11.3亿元； 即墨已经发展为青岛花园洋房和别墅区开发重点区域，产品具有低密度、低容积率、高绿化率等优势。 市场背景梳理与产品分析-需求层面（一）旅游度假带动山东半岛第二/三居所迅速发展 根据国际经验，山东半岛各城市人均GDP发展水平均超过2000美元，项目所在即墨与青岛高于3000美元，高端居住物业需求旺盛，为发展第二/三居所提供支持。 市场背景梳理与产品分析-需求层面（二）项目高端物业需求来源及主要特征 市场背景梳理与产品分析-需求层面（四）近郊置业偏好景区别墅，功能诉求与彰显身份并重 高端居住物业板块发展主题建议 高端居住板块构建原则一赋予空间场所旅游价值，生活场景体现生命畅享 典型案例研究-Bath温泉别墅 英国Bath所在的萨摩塞特郡，距离伦敦以西100公里，是17-18世纪风行一时的温泉度假胜地，并由此得名； 皇家新月楼(Royal Crescent)是Bath与山温泉结合的高端度假别墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小约翰伍德设计，乔治亚式风格，由30幢房子连结成，呈半月圆弧形排布； 装饰露台的是114根爱奥尼亚式的柱子，一号新月楼现被改装为小展览馆； 需求主要面向前来进行温泉疗养的上流社会人士，内部仿古式家具，模仿昔日贵族优雅的生活方式。 高端居住物业组团的构建原则二融合基地内部资源，打造情境地产产品 物业谱系-空间区位的发展主题建议 附录：高端居住物业谱系 一般产业配套 高端居住物业 典型案例研究-上海中邦MOHO Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 别墅均价：1.5万元/平米 高档公寓均价：8000元/平方米 规划将结合地形、地貌、当地文脉设计； 城郊别墅和连排别墅是主要方向； 室内空间功能划分更加具体，强调私密性、个性化与实用性； 产品开发重视环境设计，园林设计上以水景园林为主导，绿化率将提高，注重前园后庭的设计。 青岛高端物业开发的趋势如下： 青岛别墅开发主题 主题 山景主题 海景主题 静水主题 山海融合主题 代表 100福国际山庄、金盟山庄 仁泰旅游度假花园、水青木华 百通的香溪庭院 石湾山庄、山海天别墅 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 组团 市南区 崂山区 城阳区 即墨区 主要特点 临近中心商业区 具有环境资源优势而受到关注 但目前供应量有限 启动较早，离市区较近 从1999年起房地产高速发展 开发重点集中，沿海岸线展开是房地产开发重要特色 别墅的主要供应区 引领青岛人郊区置业进程 领先于即墨，房价高于即墨 未来青岛高端住宅发展重点 引导青岛大盘郊区化开发 承接主城区高端住宅需求外溢 即墨区与其他组团关系评价 市南区与崂山区新增供应量逐年减少，新增楼盘一般规划用地较小，新增高档物业供应量将大规模移至即墨区； 即墨市城东片区尚有大量沿海土地未被利用，随着滨海大道的建设和崂山隧道的开工，与市中心距离缩短，为未来该区域的房地产开发创造了有利条件； 即墨与崂山一脉相承、山海相连，是崂山房产开发的适时补充和调剂释放。两者都处在快速发展期，未来空间潜力巨大，竞合关系明显。 发展潜力 Evaluation only. Created