项目投资拓展评估模型.doc

项目投资拓展评估模型 编制 程利伟 日期 2013年6月20日 审核 李涛 日期 2013年6月21日 批准 夏冰 日期 2013年6月28日 修订记录 日期 版本号 修改内容 修改人 审核人 审批人 评估模型概况 目的 制定集团项目投资拓展评估标准化模型，作为集团投委会对项目进行评判、决策的依据之一，提高项目评估工作的科学性。 适用范围 适用于集团新拓展项目的可行性评估。 定义 项目投资拓展评估模型：根据集团中长期发展目标，制定出一套完整、科学、可持续性的项目评估模型，指导集团新拓展项目的判断和决策。 主导部门 集团投委会 集团开发管理中心 区域公司开发部门 参与部门 财务管理中心 营销中心 法律事务部 工程管理中心 成本管理中心 设计管理中心 计划管理中心 区域公司 项目投资拓展类型要求 在土地拓展过程中，针对不同类型的项目，需要满足以下基本要求： 项目类别 基本要求 一级土地获取项目 1、项目已经完成用地规划调整、用地指标调拨； 2、项目征地、补偿已完成，无拆迁、征地纠纷，可直接进入招拍挂程序； 3、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 二手转让项目 1、产权清晰，手续齐全，无拆迁物及权属不清及历史遗留问题，或有负债进行兜底或者控制在可接受范围内； 2、距离区域总部、一线中心城市一小时车程范围内。 合作开发项目 1、满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求； 2、我司控股、操盘。 更新项目 1、已完成城市更新单元计划立项或者具备立项条件； 2、我司在拆迁补偿完成前不实质性投入； 3、拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体。 相关定义及解释： 一级土地获取：指开发商通过国有土地出让获取土地。项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。 二手转让项目：指原企业因资金短缺或经营问题，转让项目土地。此项目要求土地产权清晰无抵押、质押；手续齐全：国有土地使用证在手（建设规划许可证、施工规划许可证，建筑施工许可证齐全最好）；项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象；项目公司无负债或负债在成本可接受范围内。 合作开发项目；满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求；我司要求占51%以上股权，利于项目后期开发建设（注：满足一级土地开发或二手转让项目的基本要求指：项目用地完成规划选址、土地预审，完成土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、公共设施等规划调整，完成建设用地指标调拨。项目范围内无拆迁物、权属不清、历史遗留问题等现象。土地使用权归属完整，无抵押，土地权属无争议，取得土地使用权或公司股权的程序及交易方式合法，具有可操作性。）。 城市更新项目：城市更新意愿达双80%以上，我司在拆迁补偿完成前不实质性投入；拆迁补偿完成后我司以收购项目公司、合作开发等方式成为项目实施主体（注：双80%指项目范围内建筑面积和占地面积达到80%以上同意城市更新；拆迁补偿完成前不实质性投入指前期拆迁我司不负责但可缴纳一定项目保证金，待项目公司完成拆迁补偿后再投入；收购项目公司或合作开发的我司必须控股操盘，实施主体资格确保确认在我司名下） 项目投资拓展指标要求： 为保证集团可持续发展，避免出现销售额“大小年”及发展断层，项目拓展过程中既需关注近期经济利益明显的短平快项目，也应该关注销售利润率高，投资回报率高的中长期项目，更需包括早期投入低，项目周期长，后期收益高的土地储备项目。一般短平快项目土地储备应该占土地储备总数的20%-30%。 指标 短平快项目 中长期项目 储备型项目 项目类型 1、快速开发、销售项目； 2、低存货，高运转，风险低； 3、位于城市中心区，房地产热点区。 1、大规模，可持续发展项目； 2、高销售利润率，高投资回报率，销售周期略长； 3、位于城市郊区，城市房地产重点规划区。 1、土地储备项目； 2、早期投入低，项目周期长，后期收益高；能通过低投入圈定优质用地； 3、位于城市房地产重点发展规划区，新兴核心经济区。 规模 一线城市：≥5万建面 其他城市：≥10万建面 一线城市：≥15万建面 其他城市：≥30万建面 一线城市：≥30万建面 其他城市：≥50万建面 内部收益率（IRR） 30%以上 25%以上 -- 销售利润率 10%以上 13%以上 15%以上 投资利润率 13%以上 18%以上 20%以上 年投资净利润率 8%以上 7%以上 5%以上 净现值 ＞0 ＞0 ＞0