对住宅小区物业服务项目亏损引发的思考.docVIP

对住宅小区物业服务项目亏损的思考 住宅小区物业服务涉及民生、事关社会和谐稳定。加快住宅小区物业服务发展，对全面建设小康社会、构建和谐社会起着至关重要的作用。近年来，住宅小区物业服务伴随着市场经济的繁荣发展，呈现出前所未有的发展速度，取得了一系列可喜的成绩，为推动社会跨越式发展做出了积极贡献。但不容忽视，由于各行业间的相互竞争、物品价格的相应上涨、《物权法》、《劳动合同法》等法律法规的颁布实施、物业服务费用价格普遍偏低等多方面的发展变化，使物业服务企业成本呈刚性增长趋势，住宅小区物业服务企业亏损成为业内外人士有目共睹、心照不宣的共同体会，也是物业服务企业与业主、业主委员会矛盾频发，物业企业撤出旧住宅小区服务的根本所在。本文对目前住宅小区项目亏损进行简要分析，以便引起业界的高度重视，寻求更好的措施加以解决。 一、住宅小区物业项目亏损的原因分析 应该承认，住宅小区物业服务项目亏损来自方方面面的原因。笔者仅从以下方面浅析物业企业亏损的主要因素。 （一）新旧住宅建设遗留问题解决缓慢是亏损的原因之一 1、由于新旧住宅小区建设格局、年代、功能等多方面的差异、居住群体层次的差异、物业企业服务的差异，凸显物业服务水平参差不齐、服务方式多种多样，是加快企业亏损的主要原因。从新建住宅看，虽然物业从过去的分散型、功能单一型向集中化、现代化转变，并配有商业、办公、文教、娱乐等设施，但是由于楼房建设种种因素的影响，使每个项目或多或少存在一些遗留问题，而建设遗留问题在保修期内处理缓慢、不及时，过了保修期开发商、承建商以及相关主体相互“踢皮球”等现象，使物业企业大部分服务人员精力集中在遗留问题的沟通解决之中，服务成本持续上升。再从老旧住宅小区看，建设年代的差异、配套设施不全、物业区域面积小、规模小、设施设备的年久失修、风蚀雨淋，给物业服务带来相当大的困惑。尤其是部分公共设施设备已不能用正常的维修养护来完成，外加没有公共维修资金的积累，其高额的维修成本岂能由物业服务企业背负？正是由于新旧住宅小区建设遗留问题及设施设备老化的共性问题，使物业服务水平、服务质量、方式方法花样翻新，在改造、更换部分设施及环境维护时增大成本，加剧了亏损的局面的形成。再加上有些业户主观上对服务期望不断超越《物业服务合同》范围，客观上却忽视了普通住宅小区的自然环境、居住条件、设施设备配置等方面的局限性给物业服务带来的困难，影响了物业服务企业正规化建设。 2、公用设施设备维修养护成本加大，是形成微利行业企业亏损的另一原因。伴随着市场经济竞争的激烈和广大业户生活水平的进一步提高，对居住的适宜性要求日益增长。而开发商为了使开发项目更加适应社会需求，对住宅区设施设备的配置及投入也不断扩大。使物业区域内建筑小品、道路、绿化、水、电、气、热、有线、网络等组成一个庞大的体系，而设施设备的维修养护费也随着物价的上涨、人员劳动成本的上涨不断加大。再加上大部分物业服务企业在电梯维修、消防设施、给排水系统、中央空调、变配电设施等专业性强的设施维护保养上，采用有资质的专业企业维护，增大了企业服务成本，加大了亏损局面的形成。 3、物业服务企业规模小、项目少、广大业户对服务需求的不断增加，进一步加大了企业亏损状况的形成。从实践中看出，目前物业服务企业普遍存在服务面积小、规模小、项目少、成本高的问题，并且服务主要以普通住宅区为主。加上广大业户对物业服务需求的不断提高，使物业企业成本叠加。如：有些物业服务企业为打造品牌，服务满足广大业户需求，不惜重金聘请深圳、上海甚至国外一些品牌企业为本企业顾问，用先进理念来提升企业服务质量，虽然服务内容细致入微、达到业户的满意。但高额的聘请费用只能由企业承担。再如有些物业服务企业为满足广大业户文体建设需求，适时组织喜闻乐见的、健康向上的文体活动，虽然进一步密切了物业与业主之间的关系，但是每次成功的活动之后，其活动费用只能由物业企业承担。诚然，物业服务范围之广、面积之大、内容之多等方方面面的原因是加大亏损的主要问题。 （二）物业企业制度不完善、建管不分、物业服务费用偏低、是形成物业企业入不敷出的原因之二。 1、物业企业制度不完善。随着市场经济激烈竞争和物业服务业的迅速发展，企业为争夺市场、占领一席之地，对接管项目区域成本核算缺项、漏项，甚至还有些企业在竞标中压价、零收入报价、亏损报价等不良现象，使企业一但介入，难免形成亏损局面。 2、父子兵物业存在弊端。与开发商有着血缘关系的物业服务企业，对成本核算观念淡漠，对物业服务费用价格测算时也遵照开发商便于房屋销售的理念定价，价格往往较低。而开发商也把物业企业当作一个花钱消灾的机构，亏损部分由开发商弥补。但是，待项目楼房全部售出，开发商给物业服务企业“断奶”后，仍然难以幸免亏损的困境。 3、物业服务费价格普遍偏低。物业服务企业在住宅小区物业服