20130418世联_武汉_越秀塔子湖项目投标105页讲稿.ppt

重视近郊注重与城区或工作地点的直达距离，以及住区附近的生活和娱乐配套； 追根究底，就是生活舒适度改善要求 改善置业更注重舒适性，目前客户更倾向于优先选择环境、物业、配套更好的产品； 区域客户小结 2、西后湖客户特征 综合分析三个区域，可知【西后湖客户特征】： 1、西后湖可吸纳的客户层最全面，但核心吸引为价格因素，客户置业驱动力薄弱； 2、对西后湖置业驱动最足的客群为：姑嫂树、杨汊湖、黄陂、兴业路沿线、发展大道沿线； 3、东后湖、金桥片在西后湖置业，驱动仅有价格，西后湖整个区域和产品的价值未挖掘。 后湖各板块客户置业驱动和抗性分析 客群/片区 东后湖 金桥大道 西后湖 百步亭地缘客 社区氛围、社区档次 社区品牌 价格、交通直达 姑嫂树、杨汊湖地缘客 （价格、地缘抗性） （区位抗性） 价格、升值潜力 金桥汇地缘客 社区氛围、教育 社区品牌 价格 黄陂客户 社区、环境、教育 交通直达 价格、升值潜力 新州客户 社区、环境、配套 （区位抗性） 价格 青山、徐东客户 社区、交通、教育 （配套抗性） （区位抗性） 建设大道沿线 教育、社区、配套 交通直达、价格 价格 兴业路沿线 交通、教育、社区 交通便利 价格、大社区 解放大道沿线 社区、价格、交通 （区位抗性） 价格 发展大道沿线 （区位、价格抗性） 升值潜力 价格、地缘情节 客群地缘化，对外缺乏客户购买的驱动力！ 客户普遍认为：东后湖以百步亭闻名，而西后湖，除了价格，缺少购买的冲动，而真正的标杆性社区，还未出现，因为，东后湖好像没有中心； 【精装修】专题 3、区域客户对精装修的调查 对本项目的市场站位和客户特征进行小结 担心价格太高 担心后期维护 装修材料会有问题 装修风格不满意 装修格局不满意 占比例最大的三类原因：担心装修风格和装修材料，其次是担心价格高； 在访谈中了解，区域内客户对精装的品质和细节要求，基本无体验或感知！ 追根究底，主要为地缘性客对精装修认识深度的问题。 综合市场与客户分析，发现： 基于项目品牌和销量目标，本项目在市场的站位为“稳涨快销型” 而通过客户我们发现，由于西后湖配套跟进的随时较慢，且长期处于价格洼地，客户已经逐步形成“东高西低”的板块价值倾斜 对西后湖板块和产品价值的挖掘和提升，将是本项目站位“稳涨快销型”的关键突破口之一！ 先从项目本身寻找机会… … * 本体。 3 ——回答：如何建立项目差异化竞争力？ 从本项目优势和劣势两个视角进行分析 产品类型 精装修 总建筑面积 47.68万方 商业建筑面积 16.56万方 住宅建筑面积 31.12万方（一期6栋共12.54万方） 绿化率 35% 户数 一期1054户 容积率/建筑密度 3.12/9.7% 停车位 一期971个（地上101个） 层数 33 项目本体 一期产品面积段 户型 套数 面积段 总面积 占比 2变3 744 89-90 66402 63% 3房 434 130-136 57288 37% 47万方规模的低密度社区，紧凑型精装3房为主。 本体分析 优势 地段价值：紧邻二环线，且市民之家、传媒大厦、塔子湖体育公园等后湖80%的公建聚集在了塔子湖片区。 * 市民中心 长江传媒大厦 1 3 2 三环线 后湖大道 兴业路 武汉大道 塔子湖体育中心 后湖公建 塔子湖 本体分析 优势 升值潜力：独占区域体育中心、政务中心两大中心，目前交通、教育、商业配套均在推进中。 1 2 3 4 1 2 7号线:2017年连接金银湖和南湖的工程也将通车，途径唐家墩路、姑嫂树路。 6号线:从三角湖到东西湖区假日广场的一期工程建成通车 8号线:从三金潭至梨园广场的一期工程建成通车，后湖设塔子湖站、幸福大道站、兴业路站、竹叶山站； 3号线:从沌口至三金潭的工程建成通车，后湖设后湖大道站和兴业路站； 区域地铁通车时间表： 2015年 2016年 2017年 1 星悦城商业 2 众联天美国际商业 3 汉口花园商业 南国北都城市广场商业 4 1 市民之家，预计2012年8月正式启用 2 塔子湖体育中心 5 武汉竹叶山集团将与美国潘娜品公司合作城市综合体 5 本体分析 优势 品牌优势：中国地产最具竞争力品牌、对中高层置业客户，信赖度较高。 广州国际金融中心是越秀集团最为辉煌的代表之作。位列全球十大超高层建筑，楼高432米，是仅次于上海环球金融中心的内地第二高楼。广州国际金融中心是广州市目前最高标准的甲级写字楼，已成为华南地区全球总部知名企业聚焦平台。 越秀集团曾获“中国地产最具竞争力品牌”、“广州十大超高层建筑金融中心等荣誉”。旗下控有越秀地产、越秀交通基建有限公司和越秀房地产投资信托基金三家香港上市公司。作为综合性房地产开发商，越秀地产历年来开发了50余个住宅项目和