项目选址标准2015.1.15概要.pptxVIP

项目选址标准 　 选址标准 一、??? 发展区域以江苏、浙江、上海、广东经济发达区域为主（参考百强县、百强镇）；　 二、??? 人口规模在15万以上的中心城镇（在周边3-4个城镇中经济辐射能力最强的一个镇）或县级市； 三、??? 选址城镇必须有工业产业支撑和有外来打工就业人口规模及发展前景的； 　 四、??? 综合体功能定位是当地居民的生活中心、政府服务文化中心、百货购物、餐饮和时尚娱乐休闲中心； 　 五、???选址前做好充分的市调报告数据分析，因地制宜确定产品、规模、业态等，以确保能做到当地的第一商业中心，保持可持续经营和管理。　 　 物件条件 占地面积 20000--40000平方米左右 建筑面积 30000--60000平方米左右 容积率 1.5左右 建筑密度 55%左右 绿地率 20%左右 层数 3层（或局部四层） 退线要求 满足消防、河道、绿化、退线要求 市政配套 有给水、排污、供电、通信条件 服务配套 项目周边政府考虑景观配套，提供中心广场、停车场地等相关配套 中翔广场---新城镇综合体选址规划标准 中翔广场输出管理型购物中心选址标准 城市经济环境 城市政策环境 城市商业规划 城市选择 商圈分析 位置分析 道路类别 客流进入方便性 周边环境与目前的商业设施 建筑能见度和日照情况 消费群体分析 商圈人口类别 消费者生活结构 交通分析 竞品对手分析 零售业 休闲娱乐业 餐饮业 类似项目 各种业态的选址要求 以大型零售企业的选址要求为分析重点 宏 观 层 面 选 址 流 程 微 观 层 面 城市整体环境 1.1????? 城市常住人口：20万以上 1.2????? 城市年GDP在200亿元以上，人均GDP达9000元 1.3????? 城市全年社会固定资产投资100亿元以上 1.4????? 年社会消费品零售总额150亿元以上 1.5????? 城镇居民人均年可支配收入9000元以上 1.6????? 年人均消费支出5000元以上 1.7????? 城市规划重视第三产业 1.8????? 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届 1.9????? 该城市有明显的支柱产业 1.10?? 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目 1.11?? 城市房地产行业年开发量50万平方米以上，竣工量20万平方米以上 1.12 住宅地产均价在8000-10000元/平米以上，商业地产均价在4000元/平方米以上 购物中心城市整体环境 大型购物中心选址要求 大型购物中心选址要求 要素 开发商自持物业或开发商60%自持物业 用地状况 土地完整、长宽比例适当、用地具有平整性、能见度高，无建筑物阻挡 选址标准 市、区城市核心商圈、人流集散度高、城市活动的焦点区域、交通便捷、易达性好、地下一层最好连接地铁口、高收入，高消费人口分布区 商圈范围 辐射10-20公里范围 物业条件 需求面积 6万㎡-15万㎡以上，单层面积1万㎡及以上 层高 首层层高6M以上，二层及以上层高5M 配套设施 扶梯、货梯、观光梯、中央空调、消防分区、卸货区等 楼板承重 500KG/㎡ 柱距 8M*8M以上 停车场 1000个以上 服务功能 提供一站式休闲、娱乐购物服务 社区购物中心选址要求 要素 开发商自持物业或开发商60%自持物业 用地状况 土地完整、长宽比例适当、用地具有平整性、能见度高 选址标准 区级商业中心、商圈内具有固定住所的常住人口为主体的消费人群，城市人口40万人及以上，周边人口经济稳定、交通易达性强 商圈范围 辐射5-10公里范围 物业条件 需求面积 3万㎡-6万㎡以上，单层面积6000㎡及以上 层高 首层层高5.5M以上，二层及以上层高4.5M 配套设施 扶梯、货梯、观光梯、中央空调、消防分区、卸货区等 楼板承重 3500KG/㎡ 柱距 8M*8M 停车场 800个以上 服务功能 打造社区贴心服务功能 社区购物中心选址要求 选址要求及工程指标 技术指标 具体要求 城市商圈 地级市以上城市，城区人口不少于30万，物业最好在十字路口位置，或人口密集区域、机关单位集中地区，符合客流规律和流向的人口集散地段 商圈人口 半径1.5公里内居住人口不少于12万以上 业态组合模式 百货+超市，纯百货，以家居、电器、餐饮、儿童娱乐、休闲娱乐、美容健身等或以专业市场形式存在 地块 以矩形或梯形为最佳；长宽比不宜超过2:1，以4:5,5:4为最佳。 项目建筑面积 20000-40000㎡（单层面积4000㎡以上），所出租物业除考虑营业用面积外，还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分按2:8的比例划分 承租面积 3000-8000㎡ 柱