梁明娟—浅析如何处理好物业管理企业与业主2.docVIP

北 海 职 业 学 院 毕业设计(论文) 题目： 浅析物业管理投诉问题 　　　　　　　　　　　 　　　　　　　姓名　　　陈丹　　　　　　　 学号　　20090204114　　　　 　　　　　　　系部　　经济管理系　　　　　 班级　 09物业管理（1）班　 　　　　　　　指导教师　　　马云　　　　　 　　　　　　　 20 11　年　6 月　 浅析如何处理好物业管理企业与业主关系 梁明娟 2007124201 [摘要]随着物业管理近几年的快速发展，作为物业管理中的两个主体，物业管理企业和业主之间的信息交流逐渐频繁，而处理好双方的关系则是物业管理活动中永恒的话题。在物业管理的过程中，物业管理企业与业主之间出现问题，产生矛盾与纠纷是在所难免的。以辩证的眼光看，许多问题和矛盾的出现，不能完全归咎一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物业管理活动中问题的出现，矛盾的出现。因此，在物业管理活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止出现的问题激化升级，又利于行业的健康发展。本文首先阐述了物业管理企业与业主的区别，进而从3个方面来分析两者之间的关系，同时分析了处理好两者关系的方法。 [关键词]物业管理企业 业主 关系 一、两个基本主体——物业管理企业与业主 物业管理企业是指依法设立专门从事物业管理服务的企业。物业管理企业通过与业主（业主委员会）签订物业管理服务合同对业主所有或共有的房屋建筑物及其配套设施和相关场地提供维护，维修和各类服务，并收取相关费用。它是物业管理法律关系的首要主体，居于核心的地位，是物业管理服务的承担者。 业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。业主依法对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。 二、物业管理企业与业主的关系 物业管理企业和业主之间的关系，其实，这是个老生常谈的问题，普遍有“保姆说”、“管家说”、“平等说”……，似乎这些都不能合理的解释物业管理纠纷中的各种关系，其中所称的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，因此，我觉得用另外一种更加形象的比喻来解释物业管理企业和业主之间的关系，可能更有利于理顺各个方面的权利和义务，即用“一家人给另外一家人打工”的字眼解释看来更加确切，也就是服务与被服务的关系。 1、两者之间存在的关系 一般来说，按照如今的社会，业主无论如何是要找一家物业管理企业来帮忙的。但两者的关系是靠《物业服务合同》中的约定来维系的。业主提供房屋给物业管理企业用，提供现金给物业，用于对自己家产的管理和维护以及正常生活秩序的保障。而物业管理企业就是利用自己的专业技能和业主提供的资金，按《物业服务合同》中的要求完成上述工作，并从中获得酬劳。 2、两者之间的权利与义务 在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间的权力与义务经常混淆不清。 例如：在广西北海市某高档住宅区居住的施女士，对卫生设施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸，在装修时由于采取的防水措施不当，致使浴盆金属软管断裂漏水，浴缸水外溢，积水渗漏到楼下的陈某家中，从1999年起，已发生了3次渗水事件。陈某再次提出意见后，施女士也对浴缸进行了修理但仍没有恢复北房间的卧室功能，近期再次发生的渗水事件，致陈家客厅的两墙北角，北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处受损。物业管理企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理。陈某无奈，只得将施女士连带物业管理企业一起告上了法庭。 根据《物业管理条例》的规定，业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和主要事项告知业主。业主作为物业专有部分的所有人，原则上有权利处分自己专有部分的物业，当然包括装饰装修物业的权利，但是由于专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装饰装修时会影响到其他业主的利益。因此，法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。施女士的行为违反了有关法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，因此，施女士不但应依法承担恢复原状，赔偿损失的民事责任，还应依法接受行政处罚。 关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理服务区域内违