第三单元-房地产开发项目可行性分析.pptVIP

第三章房地产开发项目可行性分析 项目可行性分析 第一节 房地产可行性分析概述 一. 可行性研究定义: 可行性研究就是指在投资决策前,对与项目有关的市场.资源.工程技术.经济.社会等各方面问题进行全面的分析论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行,经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法. 二 可行性分析的涵义 一般建设工程项目都要经过投资前期 . 建设时期.生产经营期等三个过程 期全部过程如下图: 机会研究 初步可行性研究 项目建设书 可行性研究 项目评估 投资决策 (投资前期) 签约谈判 工程设计 施工安装 试运行 竣工验收 (建设期) 生产经营 项目评价 (生产经营期) 三 可行性研究的作用 投资决策的重要依据 项目审批的依据 项目资金筹措的依据 编制设计任务书的依据 开发商与各方签订合同的依据 (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 四 可行性研究的步骤 组织准备 资料搜集及市场调查 开发方案的设计和评价. 选择 详细研究 编织研究报告书 1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面。 五 房地产可行性研究的内容 项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度的安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： ）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。  3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对