房地产开发和经营讲义-wangbaoyong-97课件.pptVIP

(3) 计算财务内部收益率(FIRR) 取 i1 = 20%时， 取 i2 = 21%时， 因FNPV0，FIRR目标收益率18%，故该投资项目可行。 例2：?某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60?m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为6.81%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。 解：购买商铺总投资：18000×60=1080000元 购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）： 108万×30％=324000元 购买商铺的贷款额（P）： 1080000×70％=756000元 抵押贷款年还本付息额： i=6.81%，n=10年 净经营收入（利用现金回报率）： （净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％ 所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额 =324000×12％＋106693.99=145573.99元 毛租金收入=净经营收入＋经营费用 =145573.99＋毛租金收入×25％ 则： 毛租金收入=145573.99/(1－25%)=194098.65元 最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月） =194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 三、不确定性评价方法 (一) 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析，又称量本利分析，是通过分析项目的产量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产量和项目盈亏关系的一种分析方法。 基本假设： (1) 房地产的产量与销量相等； (2) 总成本可分解为变动成本和固定成本； (3) 单位产品的价格保持稳定不变； (4) 收入和成本函数均为线性。 1、销售收入函数、成本函数与利润关系 (1) 收入函数(即销售收入与产量间的函数关系) B=P×Q 式中，B为销售收入；P为销售价格；Q为房地产的销量 (2)成本函数(即成本与产量的关系) TC=FC+VC=FC+VC×Q 式中，TC为总成本；FC为固定成本；VC为变动成本； VC为单位变动成本。 (3)利润函数(即利润与产量的关系) R=B－TC =P×Q－FC －VC×Q 式中，R为利润 2、盈亏平衡点(Break Even Point, BEP) 盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的指标，包括盈亏平衡点销售量、盈亏平衡点销售额。 R=B－TC =P×Q－FC －VC×Q=0 盈亏平衡点销量 则，盈亏平衡点销售额为： R*=p×Q* 3、项目安全率(f) 项目安全率是反映项目承受外部风险的能力，计算公式为： f 10% 10%～15% 15% ～ 25% 25% ～ 30% 30% 状况 危险 需要谨慎 不很安全 较安全 安全 项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，反之，则越强。 项目安全率与风险承受能力 例1：某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发商开发固定成本为6800万元，开发项目土地面积10000 m2，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。 解： m2 则，该项目有足够的风险承受能力。 例2：某开发项目购地13000m2，该地块容积率不得超过2.0。开发方案确定固定成本费用为1720万元，单位变动成本为820元/m2，商品房得房率为70%，项目建成后，平均单位售价可达2500元/m2。试计算该项目的保本开发量。若该项目欲获利500万元，开发量应为多少？此时是否符合规定的容积率？ 解: (1) 保本商品房产量Q*为： 故保本开发量为： Q开=Q*/0.7=18494.6 m2 m2 (2) 若该项目欲获利500万元，则由利润