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我国房地产金融风险现状 房地产金融风险 我国房地产金融风险的现状 中国房地产制度发展历程 中国房地产金融有关法律 1986年至1998年计划分配阶段 1986年国有商业银行开始办理房地产开发贷款业务。 1990年上海首先建立住房公积金制度。 1992年建设银行和工商银行设立房地产信贷部,开始经办商业性住房抵押贷款业务。 1995年人民银行制定了《商业银行自营性住房贷款管理暂行办法》。 1997 年又出台了《个人担保住房贷款管理办法》。 市场化改革初期的1998 年至2003 年 1998 年7月国务院适时发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》国发[1998]23号), 明确提出深化城镇住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市 场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房 建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城 镇居民日益增长的住房需求。 中国房地产金融有关法律 1999 年中央经济工作会议上,又进一步提出:把扩大国内需求作为促 进经济增长的主要措施,千方百计扩大出口,并实施积极的财政政策和适当的货币政策,鼓励投资和消费。作为金融支持政策上的回应,这一年人民银行又推出了关于鼓励消费贷款的若干意见》和《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》。 2000年中央经济工作会议再次确定:坚持以扩大内需为主的发展方针,继续实施积极的财政政策,高度重视增加消费对拉动经济增长的巨大作用,重点是启动住房、教 育等方面的消费;进一步发挥货币政策的作用,加大金融对经济增长的支持力度。 商品化主导的2003 年年底至2005 年 2003年为抑制投资性住房需求过热,防止出现房地产泡沫，人民银行率先出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。 2004年国家先后紧急出台了“新国八点” 中国房地产金融有关法律 2006 年至今的市场机制与行政手段相结合配置资源的时期 由于第三阶段我国房地产价格出现快速上涨，国家为了防止房地产泡沫的出现，国家2005 颁布了的国八条和2006 年颁布的国六条，其旨在稳定房地产价格、调整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，并且将经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容来对待。 在住房保障制度方面，2006 年国家提出将土地出让净收益的一定比例用于 廉租房建设;2007 年的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台》; 2008 年的两会提出通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，对廉租房建设贷款利率实行优惠政策，颁布《中央廉租住房保障专项建设贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》，其旨在加强廉租房建设，加大投资力度，确保资金的来源和投入，逐步完善住房保障制度，并且向廉租住房“广覆盖”发展。2010 年，我国进一步出台了新的住房供给制度，明确了政府在保障性政府中的主导地位和主要责任，并要求在2012 － 2015 的5 年时间里，实现保障性住房3 600 万套的建设目标。从有关出台的房地产政策看，中央政府越来越将房地产作为一个特殊的产品和市场来对待，既不是完全放任自流，也不是完全控制，而是采取市场调节为主，行政调解为辅的资源配置方式。 政策与法律风险 目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，具体来说有房地产行业自身发展的不确定性、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范不严格、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。而且我国的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度还没有规范出统一的制度安排，存在着很多比较不合理的地方，这些都增加了我国房地产金融风险产生的机率。同时，缺少相关政策也会给金融机构带来风险。 我国房地产行业隐藏着极大的政策和法律风险 我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地只是和乡政府、企业签个协议（并非是通过公开的招标拍卖取得），然后就向银行贷款 福利分房 1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。但是在实际中，福利分房采取各种形式仍在进行，且其主体是公务员，福利分房被视为是公务员的福利之一。 保障性住房——法律制度的不完善 福利分房案例 变相福利分房方式之一：低价团体购买商品房分给公务员。? 变相福利分房方式之二：公务员瓜分困难户的经济适用房。 变相福利分房方式之三：国家单位集资自建房分给公务员。 低价团体购买商品房分给公务员 案例：禧福汇国际社区(外交部团购)。地点，双井桥东南。团购价：6000元/平方米，新房市场价：33000元/平方米。周边二手房价：