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郑州市房地产经纪发展现状调查报告 调查时间：2015年1月20日至2015年3月28日 调查地点：郑州市 调查目的：通过对郑州市房地产经纪企业发展现状的调查，了解房地产经纪企业在提供服务中存在的不规范行为，来分析房地产经纪市场中存在的问题，以此为郑州市房地产经纪企业的健康发展提出切实的建议。 调查方法：问卷调查和访谈调查 调 查 人：*** 随着郑州市房地产的蓬勃发展，房地产经纪业有了一定程度的发展，但从总体上来说，房地产经纪业仍然是郑州房地产市场发育的一个薄弱环节。一方面，经纪活动在房地产市场中的作用远没有得到充分的发挥，社会各界和广大消费者对房地产经纪人的作用还存在一些不正确的认识，通过经纪活动达成的交易数量相当有限；另一方面，在经纪业的发展过程中也出现了一些不容忽视的问题，不利于维护房地产市场秩序。 进行此次调研，目的在于发现当前我市房地产经纪业中存在的问题，从而为规范房地产经纪活动，提升房地产中介服务管理水平，促进房地产市场健康发展，近年来，房地产中介行业，与广大的生活越来越紧密，对房地产中介的期望和要求也越来越高。在房地产中介提供服务的过程中出现了问题，纠纷。 图1：郑州市房地产经纪中从业人员学历构成 房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多，在这些从业人员中，近七成人员属于非相关专业毕业。（见表一）并且经纪机构中还存在许多转行人员，更是缺乏必要的理论知识和实践经验。 表一：郑州市房地产经纪从业人员从业人员的专业划分 经管类 文史类 教育类 哲学类 法学 25% 33% 17% 17% 8% 第二、内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳或会计，没有完善的组织体系，业务流程混乱，工作极为不规范。 第三、缺乏必要的台账记录和会计记录。这对主管部门监管和了解信息提出了难题，也导致国家税收的大量流失。 另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，影响企业经营和声誉。 （三）房地产经纪机构缺乏诚信 第一、利益至上，不择手段。一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，利用执行业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用；在经纪业中，扣留、骗取看房押金的问题最为突出，还有一些经纪机构以控制买卖双方互不见面的方式，压低卖价、抬高买价，通过分别签订两份协约获得非法所得。 第二、业务操作简单化，不规范。简单化这种倾向在一些小型中介结构中表现尤为突出。譬如，一些经纪机构使用房地产经纪机构自行制定的格式合同， 如有的合同把成交定为“客户与业主见面”、“客户与业主交换联系方式”或“客户支付定金”，以此作为收取佣金的依据。 第三、成本高，效率质量低，履约能力差。郑州房地产经纪服务机构近几年如雨后春笋，纷纷出现。但是除了极少数比较大规模的机构之外，绝大多数都很小，难发挥规模优势，并且人员素质低，机构的技术装备也很低，这样就导致成本较高。而人员素质低，技术落后，仅凭借经验和最落后的办法进行经营，效率就提不上去，服务的质量也难以保证。服务的质量与效率的低下造成了履约能力很差，种种失信现象就出现了。 （四）信息不公开、网络资源利用差，容易导致企业间恶性竞争 现阶段，一般房地产经纪公司内部可以共用某些房源、客源信息，但和其他房地产经纪公司之间很难联网进行资源共享。这样制约了信息资源的快速流动，增加了交易时间，缩减了交易选择范围，甚至有些时候导致经纪企业间的恶性竞争。例如，某些房地产中介公司为抢房源不惜采用不正当的手段获取房源信息，对业主生活造成一定的骚扰；为抢客户又向客户提供虚假信息，诋毁同行，甚至“压价竞争”，手段层出不穷，但收取服务费后却未能提供优质服务等问题，对整个行业形象产生极坏的影响。 四、关于进一步规范我市房地产经纪行业的措施和建议 （一）完善房地产监管制度 在确立房地产经纪相关监管制度方面，应考虑确立： 第一、房地产经纪人资质等级制度。虽然我国已取消了房地产经纪人资格考试，但是经纪人的持证上岗制度还是十分有必要的，可以借鉴美国的做法，经纪人与销售员均需考核，持证上岗，并对二者制定不同的标准和要求，加强房地产经纪业内部不同层级专业人员间的相互监督和约束。 第二、房地产经纪人单方代理制度与信息披露制度。出于保护房地产交易双方最大利益的目的，应确立房地产单方代理制度，只有在交易双方书面同意的情况下，才可以进行双重代理；同时应建立房地产交易信息披露制度，向客户明示经纪人的所有义务以及经纪人所了解的关于房屋交易的所有信息。 第三、房地产经纪人不当行为的惩戒制度及赔偿金制度。目前我国对房地产经纪人的代理行为监管薄弱，惩戒力度不够。因此应对经纪人的不当行为进行罚款、暂停甚至吊销执照等严厉惩戒，以促进行业发展