投资回收期计算.ppt

〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响 当成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.66%、19.97%,分别为34.82%、31.19%，但成本上升到61.23%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 （2）多因数敏感性分析 【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价上升5%时，若成本上升10%，将引起财务净现值下降3.49%,为5,173.83万元，当成本上升到68.99%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价上升5%时，若成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降0.33%、10.50%,分别为38.84%、34.88%，当成本上升到68.99%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价上升10%时，成本上升至15.7%，将开始引起财务净现值下降,当成本上升到76.71%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价上升10%时，若成本上升10%，将引起财务内部收益率下降0.66%,为38.71%，当成本上升到76.71%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价下降5%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降4.72%、12.87%、21.02%、29.17%，为5,108.23万元、4,671.25万元、4,234.27万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20.59%、29.10%,为34.73%、30.95%、27.63%，当成本上升到53.45%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价下降10%时，若成本下降10%、5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值下降9.46%、17.60%、25.74%、33.87%、42.01%,分别为4,853.75万元、4,417.56万元、3,981.38万元、3,545.20万元、3,109.01万元，当成本上升到45.64%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价下降10%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降11.13%、21.30%、30.14%、37.90%,为34.63%、30.67%、27.22%、24.20%，当成本上升到45.64%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 3、本项目预计实际收益分析 由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。 假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49