购置新房流程六阶段.docVIP

第一阶段：购买新房前的准备工作 　　一、购房能力评估 　　购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。 　　二、买房前的心理准备 　　1、对楼盘价格作好心理准备。 　　在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。各区域楼盘价格差异较大，这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 　　其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前，最好对转手交易需付出的营业税等各项成本计算在内。 　　最后，楼盘价格受外部因素影响较大，即使价格整体上涨，也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。 　　2、对购房区域作好心理准备。 　　通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。选择一处住宅，一般就选择了一种生活方式。哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。 　　3、对自己的偿贷能力做好心理准备。 　　如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。 　　4、对购房风险做好心理准备 　　由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。 　　如果遇到此类问题，您可以拨打当地房产管理局的电话进行投诉。同时，如果想规避风险，可向亿房网专家咨询。 　　5、关注当地购房入户政策 　　各地购房入户的政策差别比较大，购房者需格外注意。 　　以宜昌为例，根据《湖北省人民政府批转省公安厅关于解决当前户口管理工作中几个突出问题实施意见的通知》鄂政发(1999)38号、《宜昌市人民政府批转市公安局关于我市户口管理工作中几个突出问题具体实施意见的通知》宜府发[199]58号和《宜昌市人民政府关于进一步放宽购买城区商品房和经济适用房进城落户政策的通知》宜府发[2001]46号等文件，在宜昌市购买首次交易商品房(新房)可办理入户，购买二手房暂不能入户。 　　购房入户到房屋所在地派出所办理，需持以下材料：1、本人申请;2、原籍派出所户籍证明;3、房屋产权证书;4、购房款收据。受理单位：派出所(20个工作日);市局审批15个工作日。工本费(元)：5元(立户另收6元)。宜昌市公安局电话：0717-6233728。 三、买房前的资金准备 　　买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。 　　因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容： 　　(1)一次性付款或贷款 　　如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买