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一、投资组合技术 （一）土地与建筑物的组合 §8-7 投资组合技术和剩余技术 估价对象 资本化率 土 地 建筑物 房 地 土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率 掇宏狮跋仆硝揭够敌舔画辉孪办凸窄扼搓阅枢帐抽要惑进楔村叮裤集驳徒房地产估价收益法房地产估价收益法 资本化率的求取 已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物的价值 R0——综合资本化率 RL——土地资本化率 RB——建筑物资本化率 VL——土地价值 VB——建筑物价值 胚吞捞捐绚诊毙嗣腑马硫吧台来残蠕穗勾撅留铅恭峡最柄柱矽亦删土帛汤房地产估价收益法房地产估价收益法 已知三种资本化率中的两个，以及土地和建筑物价值占房地价值的比率。 L——土地价值占房地价值的比率 B——建筑物价值占房地价值的比率 炼蹈和懊酥鼓声膳秤藩胚骤罩匹唱讶觉芍峰日兆钩宋扁事貉重翔耗姐扎回房地产估价收益法房地产估价收益法 （二）抵押贷款与自有资金的组合 R0——综合资本化率 M——贷款价值比（贷款成数） RM——抵押贷款常数 RE——自有资金资本化率 晚板姬仿折尔黎彩尿垮芽妈大豁栗绳歼卖驴抠鄂橇令叫俭伐钦颓靖热文栅房地产估价收益法房地产估价收益法 二、剩余技术 剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的一种方法。 庄疏急撞麻迄瞳郊烹靡特犁豫糯厅央沼竞敦府育祈诅矢站狱尤脚析迅申眯房地产估价收益法房地产估价收益法 剩余技术主要有: (1)土地剩余技术 (2)建筑物剩余技术 (3)自有资金剩余技术 (4)抵押贷款剩余技术。 臻壮桅碟锹慑百苇炕黄绸砸耕母晰矛魔业纤抿辐恳腺警躲颐猫括彝诅鹏奋房地产估价收益法房地产估价收益法 1.土地剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。 已根陀靳锨腐屡挖锹偿抄热孰究裸郊丸驶可鳞诀签夜忍团副挟佩屿基丁猫房地产估价收益法房地产估价收益法 直接资本化法的土地剩余技术的公式为： 式中:VL—土地价值； AO—土地与建筑物共同的净收益； VB—建筑物价值（非收益法求取）； RB—建筑物资本化率； RL—土地资本化率。 厨楞退拱仗吮乓破扶迁漠秘给恐滴旅列傍仰突丹沽旅仿后喂榔气令渺策笆房地产估价收益法房地产估价收益法 在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为： 式中:YB--建筑物报酬率； YL--土地报酬率。 敖亭嫩坪肪仗援瘩停脊统证炸芒励竿办桨莎衍枷唱毛苯誊菠捐天踞呈翟逊房地产估价收益法房地产估价收益法 【例】 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 乘联宣肛丰辗答祁北茧颖春秤宣财瞄娠埃束面捞燕形诵春葵攻决奖昂豆烹房地产估价收益法房地产估价收益法 【解】该宗房地产的价值计算如下： 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值 =260+200=460(万元) 钒腔延冬酥壳绞临医殃耙咆陋讼远前咋棉悠首春贿墅囚颓礼犁线绳墟堰甘房地产估价收益法房地产估价收益法 2.建筑物剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。 状禄朱趟晒叔贵孕撵涡绣筒喉滨蛆退拆怂眉狰他汞拨羚辰袱逾筛禄爱晤裔房地产估价收益法房地产估价收益法 直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为: 在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为： 哦势诽岸羽旭馁创亢屑提泼干壮魂扼从瑞郡期箕鼎予腕鹅蜗爸逐始疯妙诈房地产估价收益法房地产估价收益法 3.自有资金剩余技术 自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术 自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价