房屋测绘培训-国标2000摘要.ppt

内容大纲 一、房产面积测算的一般规定 1. 房产面积测算的内容 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 2. 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 3. 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 不计入使用面积： a)墙体的面积; b)窗台与一般门洞口； c)住宅户内楼板有挑空部分； d)吊柜; e)突出内墙面的壁柱、管道井、 通风道、 垃圾道。 4 . 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 5. 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6. 面积测算的要求 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。 1. 计算全部建筑面积的范围 2. 计算一半建筑面积的范围 3. 不计算建筑面积的范围 4. 共有建筑面积 三、用地面积测算 2i=1  式中：  S——面积，㎡；  Xi——界址点的纵坐标，m；  Yi——界址点的横坐标，m；  n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。  B）面积中误差按下式计算。  1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20） 式中： ms——面积中误差，㎡； mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m； Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。 2.实地量距法 A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。 B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。 图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定： △S=±0．0003MS…………………………………（21） 式中： △S——两次量面积较差，㎡； S——所量算面积，㎡； M——图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0．2mm。 2)不应分摊的建筑面积 a)作为人防工程的建筑面积； b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚； c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房； d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物； e)用作公共事业的市政建设的建筑物。 3)共有面积的处理原则 a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 4)共有面积的所有权与使用权 房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。 5)共有建筑面积的分类与确认 根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。 如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。 对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计 算、实地量距计算和图解计算等方法。 四、面积测算的方法与精度要求 1.坐标解析法 A）根据界址点坐标成果表上数