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宅基地使用权的财产属性及其流转分析 　　1宅基地使用权的财产属性概述 　　宅基地使用权在《物权法》中被置于“用益物权”一编之下，而用益物权是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。但现行法律制度做出了限制宅基地使用权流转的安排，忽视了宅基地使用权的财产属性，损害了其收益功能。 　　土地与作为一种稀缺性经济资源，如果仅仅确定其财产归属地位，其财产价值并没有充分体现。相反，认识和确立其财产属性，建立相应的制度体系，才能发挥它在资源配置中的积极作用。且市场经济经济体制的确立决定了农村宅基地使用权的功能必然发生变化。市场的本质就是交换，就是用市场来对资源进行配置。土地作为重要的生产要素，当然也有进入市场的要求。伴随着中国工业化、城市化的步伐，社会对土地的需求规模不断扩大。这些年来我国农村大量的农地征收案例即是例证。从实证的角度来看，市场对土地的需求十分旺盛，这决定了土地作为生产要素进入市场的客观必然性。在市场经济条件下，社会对某种社会资源有需求，该资源就具有交换价值，这就决定了其具有财产属性，这是不以人的意志为转移的。 　　2宅基地使用权的流转现状概述 　　改革开放以来，中国发生了巨大的制度变迁，工业化、城市化带动了大量的“移民”潮，相当数量的农村人口逐渐移居城市。据有关方面统计，中国过去10年，每天消失100个左右的自然村。由于这些宅基地是合法取得的，因此就算长久地闲置，集体组织也不能收回。在现有的体制下，宅基地流转被严格地限制，导致了中国的农村出现了很多“空心村”。毫无疑问，这种闲置造成了资源的巨大浪费。此外，城市高涨的房价促使人们将眼光放在了基础设施齐全便利、房屋价格相对低廉的城乡结合部。在这里建造的房屋没有缴纳土地出让费用，因此价格比较低没有房屋和土地的产权证明。在利益的驱动下，出现了大量“小产权房”，即占用农村宅基地、农村建设用地或农用地而建造的房屋，购买人因不具备法定资格无法享有所有权的房屋。随之而来的便是，农村宅基地使用权的各种隐形交易的层出不穷。城镇郊区宅基地的价格不断上升，一些人为牟利进行了私下交易，宅基地使用权便进入了隐形的流通渠道。由于农户对宅基地使用权的价值认识不足，而且缺乏公开的信息，在交易信息不对称的情况下，农民将自己的宅基地以低廉的价格出售，长久下去，便积累了社会矛盾。一些拥有雄厚资本的城镇人员到城市郊区购买多处宅基地，等到城镇扩展开发的时候，这些宅基地便换来高价的补偿。这种类似于剥削的交易使得社会的贫富分化被进一步加剧。而且，由于不存在显性的交易市场，当然交易程序也不可能完善，这就导致了很多地下的交易中，并没有将宅基地合理地估价，最终导致农村宅基地被廉价交易，既损害了农民的权益，使其财产权无法得到很好的保障，又使宅基地使用权的价值无法充分实现，造成了效率低下与浪费。 　　3宅基地使用权财产属性的制度体现 　　建国初期，作为计划经济下解决农民基本居住问题的保障性权利，宅基地使用权的财产性并未显现，也并不具有实际意义。而改革开放以后，在市场经济条件下，宅基地在社会经济领域的商品属性和财产属性不可否定。现行法律规范对宅基地使用权的规定较为繁杂和散乱，且出于对宅基地使用权保障性功能的考虑，对宅基地使用权的流转做出了严格限制，但并未绝对禁止 　　我国《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第62条对宅基地使用权的流转做出了规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从这里可以看出，《土地管理法》并未禁止农村宅基地使用权的转让，只是严格限制了农村村民在转让住房不得再申请宅基地。《物权法》在第三编的用益物权中专章规定了宅基地使用权，第153条:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，《物权法》对宅基地使用权所做的规定是在确定其用益物权性质的前提下确立的原则性规定，关于宅基地使用权的流转问题，主要适用《土地管理法》等及国家有关规定。物权法之所以仅用短短的一个条文规定如此重要的内容，是考虑到目前宅基地使用权相关法律问题的研究还不够透彻，而我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权具有农民安身立命之本的社会保障性质，从全国范围看，现在明确规定宅基地使用权的取得、行使和转让的条件尚不成熟，所以，为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，保持农村稳定团结的局面，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留出余地，为最终解决宅基地使用权问题留下空间。 　　对于宅基地使用权的抵押，《物权法》第184条及《担保法》第37条均作了禁n性规定。但这方面的学者立法建议稿也值得参考，其在一定程度上反映了宅基地使用权的相关理论走向。土利明教授主持的《民法典潭案)·物权编》中第89