房产税改革.pptVIP

3.1房产税界定 3.1.1改革历程 2003年十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中 2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。 2005年中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。 2007年国家税务总局批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此已有十省市开始物业税“空转”运行。 2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，2009年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。 2010年4月14日召开的国务院常务会议首次明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，国务院办公厅4月17日出台的“新国十条”以正式通知明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 2010年10月的十七届五中全会上，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确表示要按照强化税收、规范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。 3.1.2“新”房产税 从改革历程中可以看出，近期中共中央的文件中物业税都已经悄然转变为房产税，变更名目的深意在于针对物业持有环节的征税，并非是开征新税，而是对原先房产税进行改革，由经营税变成持有税，其实质是为了扫除法律上的障碍。 首先，因为国外土地私有，物业税是针对房产和地产共同征收。 其次，政策规定，业主在购房时需要缴纳土地出让金，国家再开征物业税，那么重复征税的问题将会出现。 最后，房产税改革与物业税的开征属于两个概念，前者是针对已有税种的深化改革，后者是开征新税种。 3.2房产税改革背景 3.2.1高房价对消费的挤出作用 我国消费率持续走低 从支出角度看，GDP是最终需求—投资、消费、净出口这三种需求之和，因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”。 3.2.1高房价对消费的挤出作用 我国消费率低迷原因分析 (1)储蓄 (2)房地产的挤出效应 3.2.2“税收国家”危机 (1)“税收国家”。税收在多数国家的财政收人中的比重都超过90%。 (2)税收收人比重偏低。 3.3土地出让金与新房产税之间的关系及其擅变研究 3.3.1土地出让金概念 土地出让金，即城镇国有土地所有权出让金(urban land granting fee )。之所以这样界定，是因为，第一，我国《宪法》第十条明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第二，由于我国集体所有的土地，必须实行先征用后出让的严格规定，因此，一般而言，我国土地使用权的出让，指的都是城镇国有土地使用权的出让。 3.3.2地租、地价与土地出让金:土地出让金的性质 “地租”，来自拉丁语renddita，意指报酬和收益。就各种社会形态下最一般的特征来看，地租是指直接生产者在劳动中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式。也就是说，地租是被土地所有者占有的、由劳动者创造的超额剩余价值。 地价，即土地价格，是指一定时期地租折现(discount)的总和，_是资本化的地租。根据土地权利的划分，、土地价格又可以分为土地所有权价格和土地使用权价格。土地所有权价格是指无限期地租折现的总和，而土地使用权价格则是一定时期地租折现的总和。在我国，由于土地实行公有制，因此，我们所说的土地价格就是土地使用权价格。 3.3.3我国土地出让制度的形成与发展 1949一1979年，我国实行的都是城市土地单一的国家所有制，以及与之相适应的国有土地无偿使用制度。 1988年，全国已有100多个城市先后开征了土地使用费。（关于中外合资经营企业建设用地暂行规定 ） 我国土地出让制度在借鉴香港等地土地批租经验的基础上，于1987年开始在深圳等地试点。 1988年4月，七届人大一次会议通过《(宪法修正案》，删去了《宪法》第十条第四款中不得出租土地的规定，将其改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就为我国土地出让制度的改革扫清了道路。同年12月，全国人大常委会修改了《中华人民共和国土地法》，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，从而解决了土地公有制条件下的使用权转让问题，我国土地出让制度基本形成。 招标、拍卖、挂牌等市场化的土地出让方式被逐步引人。2002年，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确指出:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、