大型商用楼盘建设项目可行性研究分析可研报告.docVIP

大型商用楼盘建设项目 可行性研究报告 目 录 4 1.1项目概况 4 1.2编制依据 7 1.3编制范围 7 1.4编制原则 8 1.5项目单位简介 8 1.6项目技术来源 9 1.7简要结论 9 第二章 项目建设的背景及必要性 10 2.1项目提出的背景 10 2.2项目提出的必要性 11 第三章 市场分析及规模 16 3.1市场分析 16 3.2规模 16 第四章 场址选择与自然条件 17 4.1项目区概况 17 4.2自然地理 17 4.3建设场址选择 19 第五章 工程技术方案 20 5.1工程方案 20 5.2技术方案 22 5.3设备 23 5.4原材料供应 24 第六章 公用辅助工程 25 6.1给排水 25 6.2供电和通讯 25 6.3消防 26 第七章 节 能 27 7.1用能标准和节能规范 27 7.2节能措施 28 7.3节水措施 29 7.4节约土地 29 第八章 环境保护 30 8.1环境保护执行标准 30 8.2主要污染源及污染物 30 8.3环境保护措施 31 8.4环境保护结论 33 第九章 劳动安全及消防 35 9.1劳动安全卫生 35 9.2消防安全 36 9.3劳动定员 37 第十章 项目实施进度及招投标 39 10.1实施进度 39 10.2招投标 39 第十一章 投资估算及资金筹措 43 11.1投资估算 43 11.2资金筹措 44 第十二章 效益分析 45 12.1财务评价的依据和原则 45 12.2财务评价基础数据与参数选取 45 12.3成本费用、营业收入及税金估算 46 12.4项目财务分析 47 12.5财务评价结论 49 第十三章 结论与建议 49 13.1结 论 49 13.2建 议 50 附表： 51 第一章 总论 1.1 项目概况 项目名称：大型商用楼盘建设项目天润柏川SHOPPING MALL（暂定名） 投资方：北京天润柏川投资担保有限公司 开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名） 商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司 设计单位：中国建筑设计研究院 1.1.1项目介绍 天润柏川SHOPPING MALL位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shopping mall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，占地面积内红线209239平方米（314亩），外红线291152平方米（437亩），总建筑面积30万平方米，总建筑面积30万平方米。项目定位德州市及周边地区高端市场，建成后将成为德州市乃至山东省形象工程、标志性建筑。 1.1.2 区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于德州老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路（含金融一条街），北起花园路，南至东方路南侧6号到路线，总面积10平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。 1.1.3项目四至 地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至16号线，土地面积209239平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。 1.1.4项目技术参数 占地面积：内红线209239平方米（314亩）、外红线291152平方米（437亩） 总建筑面积：30万平方米 其中 单体shopping mall：15万平方米 五星级豪华酒店：5万平方米 5A级写字楼：5万平方米 townhouse别墅：5万平方米 经营方式：大型shopping mall、5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 1.2 项目建设背景 德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。“波及”和拉动当地以上行业发展； 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所； 可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大； 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用； 项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达1亿元； 本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。 1.3 财务分析 1.3.1 计算依据 营业税率：5.5% 所得税率：33% 销售费率：3%(以销售收入为基数) 折现率：12% 贷款利率：9% 开发周期：4年 1.3.2建设投资 总投资: 184233.54万元 建筑面积: 30万平方米 单位建筑面积投资: 5988元/平方米 1.3.3资金来源 本项目总投资184233.54万元。项目实现滚动开发作