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对深圳盛泽担保有限公司增资扩股 可行性研究报告目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 项目研究工作的依据和范围 3 第三节 效益评价 4 第二章 项目建设的背景及必要性 6 第一节 项目建设的背景 6 第二节 项目建设的必要性 10 第三章 市场供求分析及预测 13 第一节 市场分析 13 第二节 市场预测 16 第四章 项目建设条件 20 第一节 建设场址 20 第二节 场址建设条件 20 第三节 社会经济状况 23 第四节 建设条件初步分析 24 第五章 项目建设规模及内容 25 第一节 建设规模 25 第二节 建设内容 25 第六章 工艺技术方案及建设方案 26 第一节 生产技术方案和工艺流程 26 第二节 养殖技术与饲养管理 28 第三节 总体布局 32 第四节 建筑方案 34 第五节 设备方案 36 第六节 猪场防疫措施 36 第七节 猪群的免疫 39 第七章 公用工程 40 第一节 给排水工程 40 第二节 电气工程 41 第八章 环境保护 43 第一节 场址环境现状 43 第二节 项目产生的污染物对环境的影响 43 第三节 环境保护设施 44 第四节 环境影响评价 45 第九章 项目组织管理与运行 47 第一节 项目组织管理 47 第二节 组织机构 47 第三节 人员培训 47 第四节 建设管理 48 第十章 项目实施进度 50 第一节 建设工期 50 第二节 项目实施进度安排 50 第三节 项目实施进度表 50 第十一章 招标方案 52 第一节 招标原则 52 第二节 招标内容及范围 52 第三节 招标组织形式 52 第四节 招标组织形式及招标方式 53 第十二章 投资估算与资金筹措 54 第一节 投资估算 54 第二节 资金筹措 57 第十三章 综合效益分析与风险评价 58 第一节 社会效益分析 58 第二节 生态效益 59 第三节 风险评价 59 第十四章 结论与建议 61 第一节 研究结论 61 第二节 建议 61  盛泽担保项目可研报告 前言 今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响， 2009年我国个人消费性住房贷款累计新增 1.4万亿元，2002~2009年复合增长率高达 27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。 从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过 70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过 60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（ CB Richard Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。 目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。 盛泽担保自 2006年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达 30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。 综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。  第一章项目概述 1.1项目内容 深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到 8,000万元，世联持有 37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有 56.25%、6.25%的股权。 1.2项目总投资额项目总投资额：4,608万元，其中 3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。 定价依据：按经审计的净资产溢价 20%，折合每股 1.536元。 1.3项目资金筹措 项目资金将由世联以超募资金完成。 1.4项目资金运用 盛泽担保增资扩股