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从增量规划到存量规划 问题的提出 深圳规划30年：土地财政模式顶峰 —— 编制方法：从战略到详规，完全针对增量 —— 物质规划：空间规划、基础设施选址 未来深圳：增量急剧减少 —— 针对增量的规划方法成为无的之矢 —— 设计大楼转为管理大楼，规划几乎一片空白 城市化的阶段与转型 城市规划的转型 基本判断 —— 中国城市化仍处于增量快速增长阶段 —— 存量所占比重越来越大 ——部分城市进入存量为主阶段（深圳） —— 以物质规划为主的学科基础无法满足新需要 —— 城市规划必须尽快从管理存量到管理增量 —— 目前规划理论和教育完全没有做好技术准备 存量规划与增量规划的差异 中国城市规划的困境与出路 中国城市规划的困境与出路 规划转型的主要特征 结论 * 增量规划 目标：如何建设公共服务所需要的基础设施 重点：建设的标准、城市形态、发展方向、空间组织、功能分区、路网布局、建筑景观、重大设施选址…… 技术：最优的标准（道路宽度、间距），建筑特色（风格、色彩） ，公建配套标准，财务平衡 存量规划 目标：如何将“区位”转移给最优的使用者 重点：用途改变的途径、容积率改变的途径、新城市功能的引入、产权的转移、公共服务的定价与收费…… 技术：运营成本效益分析、公共产品的定价与收费模式、违规建设的界定及管理……` 中西规划分歧：不同的城市化模式 —— 中国模式：土地融资-买房同时买服务-增量 —— 西方模式：财政融资-买房买服务分开-存量 —— 出路：不同模式的兼容与过渡（空间：新旧城不同模式；时间：近远期不同模式） 严格的用途管制是土地财政模式的基础 —— 土地用途和开发强度意味着巨大的利益，任意改变可能导致土地效益的流失 —— 多样化和创意的新用途，是老城自我更新机制的核心 —— 出路：1）限定转用途项目，比如文创产业；2）退二进三，补市场地价；3）收财产税；4）约定税收；5）按新的规划用途和强度收税；6）允许相邻土地转让权益…… 产权的分割和继承是存量优化的前提 发现潜在的损失，设计盘活存量的机制 这张有的字不清楚，我把这张的照片贴在下一页 从物质设计转向制度设计 从空间规划转向政策规划 从工程设计转向经济管理 从规划院转向规划局为主 不谋全局者，不足以谋一域 不谋万世者，不足以谋一时 城市规划必须尽快设计出适应存量管理的方法与理论，才能避免城市规划成为昙花一现的学科，才能延续“城市规划的春天”，才能使规划始终处于经济发展的核心 *