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论房地产开发企业的土地增值税筹划 －－ 　西安房地产信息网 时间：2005-06-24影响房地产开发企业利润的因素很多，税收是其中非常重要的因素。而在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大的比重。因此，如何有效筹划，降低土地增值税税负，增强竞争力，对企业的发展至关重要。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的筹划可以从两个大的方面进行：首先是在做税收筹划前，先考虑能否避开土地增值税的征税范围，从根本上解决减轻纳税负担问题。二是如何合理合法地控制、降低增值额，因为增值额越小，适用税率越低，土地增值税税负就越轻。一、避开土地增值税征税范围的筹划(一)变房地产销售为代建行为代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，完工后向客户收取代建劳务费的行为。由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，应缴纳3％营业税，与土地增值税30％—60％的超率累进税率和转让不动产5％的营业税相比，负担很轻。如果房地产开发企业在开发之初就能找到最终用户且取得的收益相同的前提下，可以与客户协商采用代建方式进行开发，以客户的名义受让土地、购买各种材料设备，就能彻底减轻税收负担。(二)变房地产销售为合作建房行为税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。如果房地产开发企业在开发前找到需要购房的单位协商，由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房。这样，购房者分得的自用部分房产 不用缴纳土地曾值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的部分房产时缴纳土地增值税，大大降低了开发企业的税负。(三)变房地产项目转让为股权转让如果一个房地产项目公司要将自己尚未完工的在建项目整体转让，可采用转让股权的方式，这样就避开了土地增值税的征收范围。如民泰房地产公司欲转让本公司唯一在建的写字楼项目，已累计发生工程成本3500万元，经与另一房地产公司协商，同意以6000万元转让，应如何筹划?方案一：直接转让该项目，则企业的纳税情况为：营业税金及附加为 6000x 5．5％＝330万元，土地增值税为(6000—3500—3500x 20％一330) x30％＝441万元，企业所得税为(6000—3500—330—441) ×33％＝570．57万元，总共缴纳税金1341．57万元。方案二：转让该公司的全部股权，使股权差额与项目差额相等，则企业只需缴纳所得税 (6000—3500)x 33％＝825万元。显然方案二对民泰房地产公司有利。当然，具体项目要具体计算、分析，从整体税负考虑，不可一概而论。(四)将免税项目与非免税项目分开核算税法规定，对于免税项目与非免税项目必须分开核算，否则，免税项目不得享受免税优惠；对于普通标准住宅与非普通标准住宅必须分开核算，否则，普通住宅不得享受增值额低于扣除项目金额之和20％时免税的优惠政策。因此，房地产开发企业必须将两者分开核算，以享受免税。二、房地产增值额的筹划土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产销售价格和扣除项目金额两个因素。因此，从降低房地产的销售价格，加大扣 除项目金额两个方面人手，都能达到节税的目的。(一)转让房地产收入的筹划1．确定适当的房地产转让价格我国土地增值税法规定：纳税人建造普通住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20％时，免征土地增殖税；超过扣除项目金额20％时，应就其全部的增值额按税法规定征税。据此规定，房地产开发企业定价时应在增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担之间权衡，选择最佳方案。(1)纳税人享受起征点的优惠政策假定国泰房地产公司有一批待售的商品房，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为100，商品房的售价为X，其适用的税率为营业税5％，城市维护建设税7％，教育费附加为3％，则相应的销售税金及附加为5％x (1十7％十3％)X＝5．5X，其全部允许扣除的项目金额为100十5．5X。那么，该公司享受起征点税收优惠的最高售价为X＝1．2x (100十5．5％X)，解方程X＝128．48。允许扣除的项目金额为l00十128．48x 5．5％＝107．07。(2)纳税人通过提高售价来增加收益假定国泰房地产公司在128．48元的基础上，将售价提高Y，使增值率略高于20％(即适用增值率在50％以下，税率为30％的规定)，则此时的售价为128．48十Y，相应的销售税金及附加提高5．5％Y，全部允许扣除的项目金额为lO7.07+5.5%Y