购物中心租金制定参考与借鉴1.docVIP

运营管理报告02 购物中心租金制定参考与借鉴 报告引言 一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 购物中心租金定制的标准水平 租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。? 1、基础租金定制? （注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析） 对基础租金标准的测定，人们一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。? 成本计价法 成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。? （2）投资回报计价法 投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。? 市场计价法 市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。?? 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。?? 决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。 例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：?? A购物中心市场分析表?? 辐射区域 区域半径（km） 人口数量（人） 家庭数（个） 周捕获率 周有效家庭数（个） 平均每周家庭消费金额（元） 周消费额 月消费额（元） 第一商圈 1.5-3 170,720 68,288 25% 17,072 350 5,975,200 23,900,800 第二商圈 3-5 942,000 376,800 6% 22608 45040694400 合计 ___ 1,112,720 445,088 ___ 39,680 ___ 16,148,800 64,595,200 A购物中心客流支撑分析表： 一周总记 平均每天 客单价（元/人次） 总有效家庭（个） 39,680 5,669 ___ 有效消费人数（人） 59520 8,503 ___ 有效消费人次 89,280 12,754 180.9 ?? A购物中心基础租金 条件 基础租金推算 基础租金 商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计 以10%为该项目租金/营业额比，项目预期月租金收入为645.95万元，每月每㎡计租面积预期租金收入为102.08元，每天每平方米计租面积预期租金收入为3.40元 3.40元/日/㎡就是该项目通过市场计价法测定的基础租金。 按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位） 有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算 消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算 根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元 租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。 2、租金边际价格? 基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。 所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 区位特征对租金边际价格的影响 在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。 区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性?? 特征变量 回归系数 弹性系数 半弹性系数 有效购买力 4.99 4.99 ___ 中心可见度 1.21 ___ 1.29 停车位 1.11 ___ 1.17 【有效购买力】是指核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。?? 【中心可见度】是指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个