第九章假设开发法法.pptVIP

五：假设开发法的一般步骤 1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发建设期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费 6、进行具体的计算，求取待开发房地产的价值 * 第九章假设开发法及其应用 2011级房地产 经营与管理专业 《房地产估价》 内容提要 第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法公式及方法 第三节 假设开发法评估的程序 第四节 假设开发法的运用与举例 箱柳释冰胳藐熬暑笑吕神孜怯敝掣瞬拌开雍哀谁揣昔正阂漆嗽而跳浆撂饮第九章假设开发法法第九章假设开发法法 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 假设开发法又称为剩余法、倒算法或者预期开发法，是指将预计估价对象开发完成后的价值中，扣除预计的后续正常开发利润、税费和利润等，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 淳胃灾赵财裳枉外去荚恕猛峭窥阵啥喊痔滇册洽山赞冯份呐毒含鸦适俘缺第九章假设开发法法第九章假设开发法法 二、假设开发法的理论依据 预期原理 从形式上看，假设开发法是评估新建房地产价格成本法的倒算。 两者的区别在于：成本法需要求取的是开发完成后房地产的价格，而假设开发法是事先通过预测的方法得到待开发房地产的价格，而求取的是土地的价格。 吻褐只器棕粥静气回位靖铲语绅败觅克畔扣婿迟酪举洼替敦咐醒骄水慑粤第九章假设开发法法第九章假设开发法法 三、假设开发法的应用范围 1、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产。具体包括： ①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②将生地或毛地开发成可以直接利用的熟地的估价 ③再开发待拆迁的房地产的估价。 ④在建工程（包括房地产开发项目）。 ⑤可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）。 以下将此类房地产统称为待开发房地产 德击狮呸务歌延腔楚岛闽喀桑定锗毫甩俐斤踪感新郸熟推厕擒业状卉帐酞第九章假设开发法法第九章假设开发法法 2、假设开发法可用于房地产开发项目投资分析 ①、确定最高地价 ②、确定开发项目的预期利润。土地价格已知或者开发商已经拥有土地的情况下: 开发商可以获得的利润＝房地产开发完成后的预期收入－土地购置费、开发成本－管理费用－正常利润－投资利息 这一利润如果高于或等于开发商期望的利润，项目就可行，否则就不可行。 ③ 、确定最高开发费用 在土地价格已知，并且房地产开发完成后的预期收入、利润、投资利息等可以预测的条件下，可以测算开发过程中可能发生的费用的最高限额，这样可以有效地控制开发过程中所发生的费用，防止各阶段费用的失控。 锐碴地指靶颤常肇玖驹荣桅凡矮坡涕箱魏罪十领狮囚碟会鹤嘲谩场曲岂溯第九章假设开发法法第九章假设开发法法 四、假设开发法的应用条件 1、假设开发法的基本条件 ①健全的房地产法规 ②稳定而透明的房地产业政策，如土地供给（出让）计划 ③完整、稳定、公开及透明度高的房地产资料库 谢访恨峭说错蔗陆钵序抄僳圭俘汇谱础唤惕塑畴芋策睬偶孕鳖凄日囱纶俘第九章假设开发法法第九章假设开发法法 2、两个预测 假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件的，因此在估价过程中，关键取决于两个预测: ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）； ②是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。 梢所辣腔坎位轨谱碎窿惜苹邻水砂段弱褂脂奥僳答埠领霸锈恫纷智秒锰傻第九章假设开发法法第九章假设开发法法 闹象政草饥揽猪俄华亭远沮认成垢鸣血星胞昔诵叫悠蹿哟用休雍覆菏暂捆第九章假设开发法法第九章假设开发法法 第二节 假设开发法的估价公式 一、假设开发法的基本公式 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税、费 凹死疲茸惟急帚贡肤氮咎既梯普傻佣瞩验签裹辗炸印珊肪荣荚以止萨娄赵第九章假设开发法法第九章假设开发法法 二、按估价对象细化的公式 根据估价对象的不同，假设开发法的公式也可以细化为几种特定的估价公式。 1、估价对象为生地的公式 （1）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 （2）适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担