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济南公寓项目市场调研分析报告 地产发展中心 2010年6月25日 目录 济南公寓项目市场调研分析报告 1 地产发展中心 1 1.济南市公寓市场概况： 3 1.1公寓市场整体概况： 3 1.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量 5 1.3在售公寓项目 11 1.3.1在售项目状况分析 13 1.4在售济南公寓项目面积配比 14 1.4.1济南市商务公寓市场户型状况 17 1.4.2济南公寓项目户型分析 19 1.5济南典型公寓项目分析 22 2.济南公寓市场小结 24 3.三角地项目制约因素分析 25 4.三角地项目抗性化解方法 26 1.济南市公寓市场概况： 1.1公寓市场整体概况： 2004年，济南开始出现酒店式公寓，“公寓”概念开始慢慢进入济南市场，从最初的酒店式公寓，例如明珠国际商务港，嘉汇环球广场等，到现在形式逐渐多样化，各商家开始推出诸如“生态商务公寓”、“SOHO办公”、“宜商宜居宜投资”等理念，例如：大舜天成自由城、鲁润名商广场、盛世花城50公寓，鑫苑·麦都公寓、鑫苑金座、诚基中心、会展香格里拉等，公寓类产品已经渐渐被济南市场接受并且销售走势良好。 总体看来，济南市场出现的公寓产品特点大体如下 用地性质：大部分公寓产品为商业用地性质，拥有40年产权。目前，大部分商务公寓首付比例为50%，部分项目首付比例为20%、30%，但现已无法办理。 产品形态：大部分公寓产品在内部组成结构设计上，采用类似于大学宿舍或者是酒店式的结构组成，基本状况就是整个楼层以一条走廊来贯穿，大部分为平层设计，自诚基中心进入济南，ＬＯＦＴ公寓逐渐被市场接受，目前已已经成为较受欢迎的产品形式。 物业服务：大部分产品，无论就酒店式公寓，或者其他类型公寓，在其物业管理、配套设施等硬件方面来看，与其他住宅或商住类产品并无太多差异。济南市场内的酒店式公寓只存在极少数能够达到酒店标准的产品，但达不到酒店服务标准。 户型状况：公寓产品的户型主要以一室为主，面积在43-95平米之间，主力户型以５０－７０平米之间居多，３０－６０平方米多为一室一厅的设计，７０－９５平方米多为两室一厅，两室两厅的设计。 1.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量： 2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量套数： 由于2008年房地产市场处于低潮，大批的商务公寓挤压一整年，月最高套数为3473套；2009年，在国家宽松的货币政策及楼市刺激政策影响下，存量逐步下降，在2010年3月份，达到了最低点，预计在今年的国家严厉的政策打压之下，在2011年初，济南市场会挤压大量的商务公寓，但随着市场恢复理性，济南市场住房刚性需求的释放，明年商务公寓去化速度将要加快。 2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量面积： 2010年5月， 济南市商务公寓存量为6.67万平方米，在今年的下半年，市场将会持续处于低潮期，公寓将会积压。由于2010年严厉楼市调控政策，开发商将采取谨慎策略，将会减少开发量，预计年末存量将会达到14-15万平方米。 2008-2010年济南市商务公寓每月新增套数： 2008-2010年济南市商务公寓每月新增面积： 济南公寓市场的供应的高峰期在每年的5.6.7.8月份，其中以10份的供应量为最大；主要楼盘都选择在10月份，集中上市，表明10月是济南楼市销售最旺的月份。 2008-2010年济南市商务公寓每月销售套数： 2008年1月—2010年4月，平均去化套数为328套；2009年7.8.9.10.11月份，济南市商务公寓销售速度最快，每月成交都在500套以上，鉴于2010年与2008年市场状况相似，预计2011年7.8.9.10.11.份也是销售速度最快的月份。 2008-2010年济南市商务公寓每月销售面积： 近两年，济南市公寓市场每月平均销售面积为1.88万平方米；2009年7.8.9.10月份，每月去化面积达到3-5万平方米，建议本项目也在此时间段开盘。 1.3在售公寓项目： 样本选取标准： 各个片区具有代表性的项目； 正在销售的项目； 具有相同或者近似的用地条件的项目； 项目档次近似的项目； 楼盘名称 位置 总套数 剩余 套数 销售 周期 （月） 首付 比例 装修 标准(元/㎡) 售价 （元/㎡） 汇展·香格里拉 高新区 2994 300 36 20%-30% 无 6500 40年 中齐未来城 高新区 681 140 8 20% 400 8500 40年 香港国际 天桥区 344 40 6 前期30%，后期50% 无 6500 40年 丁豪蓝调国际 历下区 987 100 7 前期30%，后期50% 无 700