正商红溪谷项目2016年3月份营销方案(2.20最终版)讲解.docx

新郑正商·红溪谷项目2016年3月营销方案审批单项目名称新郑正商·红溪谷上月总结大定目标金额2000万实际大定金额211.276万超额或差距-1788.724万签约目标金额2000万实际签约金额18万超额或差距-1982万回款目标金额500万实际回款金额13.8万超额或差距-486.2万营销费用预算1月份签约金额180万元×0.7%=1.26万元+上月盈余1.5038万元=2.7638万元营销费用实际支出3.1406万透支或盈余2.7638万-3.1406万=-0.3768万本月计划大定目标金额3500万签约目标金额3500万回款目标金额500万本月可用费用2月份签约金额18万元×1.2%=0.216万元+上月透支-0.3768万元=-0.1608万元本月费用预算支出计划（15万元）媒体类物料类印刷类渠道类礼品类日常办公活动类物业类不可预计合计（万）07.111.70.60.51.52.50.115销售代理公司正商销售对接财务中心营销中心营销总监副总裁新郑正商·红溪谷2016年3月1日-3月31日销售策略报告目录本月项目需要考虑的问题及目的项目现状及当前面临的问题上月营销费用支出明细剩余房源统计及本月主推房源统计来电、来访、成交客户分析本月营销策略及目标分解月度营销执行计划费用预算一、本月项目需要考虑的问题：要从四个方面进行推进：团队配合、培训、提升2月份项目各岗位的人员补充完整，新的案场领导对项目的熟悉度，下一个阶段是加强员工的培训，严格考核上岗；加强对老业主的维护春季气温回暖，老业主开始着手装修，需要业主体验，需要增加案场置业顾问与客户的粘度，积极促进老带新的发展。紧逼团购签约鑫琦团购签约进展缓慢，需要加大对鑫琦团购的跟踪与服务，月初就将签约提前，一次性签约20套以上，可以协调签约。拓客落实执行目前项目来访少，案场必须要学会走出去，大胆地去拓客，坚持拓客，认真对待拓客，带来拓客成交。目的：加强对团队的培训，激发团队激情，迅速补充团队，防止人员流失；老带新积极发展，推动老带新成交；做好案场ABC基本工作，提高团购服务细节及品质，为案场带来更多成交；坚持走出去拓客，积极为项目带来来访资源客户。二、项目现状及当前面临的问题1、当前面临主要问题（1）置业顾问缺编，基础知识差，谈判能力差，加强培训尤为重要；（2）商铺亮装，尤其是晚上，感受不到红溪谷的亮光，周边商铺展示画面缺少，应尽快推出商铺宣传画面；（3）项目来访少，来访途径单一，不足以支撑项目的别墅、商铺成交；（4）抵押房源不可签定正式合同，客户定房有疑虑。2、解决思路（1）管理层制定培训计划，必须加强对新人的培训，熟悉岗位职责，严格要求，团队配合工作；（2）更换道旗画面，增加对商铺的宣传；（3）在目前红溪谷鑫琦团购与市场成交并存的情况下，必须强化外拓与电邀，外拓带别墅手册加礼品，寻求电话资源。三、上月营销费用支出明细：类别款项用途实际发生费用（元）物料数量费用预算（万）实际发生费用汇总（元）透支或盈余（元）物业类2月份客服服务类+人员工资费用23550工资费用—2.5235501450活动类正商红溪谷幼儿园开园系列活动（与老业主合办）2000冷餐20.22000礼品类空气净化器1356空气净化器2个0.51356渠道类拓客看房车1500拓客看房车1辆1.71500155002月份电费30002月份电费—0.33000不可预计//—0.5/4440合计31406——6.953.140638094四、存量及本月主推房源统计1、已推剩余房源统计红溪谷项目已推剩余房源汇总表类别楼栋总套数未售套数剩余套数比成交均价可售面积可售金额别墅12#1218%7355280205613113#1218%9370280262360021#8225%8543517441405022#1119%100264094102144合计43512%8824176515574360剩余房源户型统计类别楼栋五房七房合计别墅12#0套1套1套13#0套1套1套21#1套1套2套（包含2间样板间）22#0套1套1套（包含1套独栋）小计1套4套5套（包含1套独栋）红溪谷项目已推剩余房源汇总表类别楼栋总套数未售套数剩余套数比成交均价可售面积可售金额别墅28#12542%758718731421045135#12216%7778510396678850#12325%80647716217344合计361028%7810315424632740剩余房源户型统计类别楼栋六房合计一期二批叠拼28#5套5套35#2套2套50#3套3套小计10套10套2、剩余房源鸟瞰图五、来电、来访、成交客户分析(一)、整体总结：2月主要推广渠道主要使用了电话邀约、网络。2月来电1组，通过朋介渠道获知项目信息。2月来访11组，来访渠道主要为自然到访、