模板定价市场调研及意向客户价格测试报告讲解.ppt

竞品户型对比——一层 本案（180㎡3+1房） 花园面积64㎡ 旭辉玫瑰湾（175㎡2房） 花园面积64㎡ 东渡青筑（170㎡3+1房） 花园面积50㎡ 7.8m 4.5m 3.6m 6.6m 3.3m 4.5m 总面宽低于旭辉 客厅餐厅横向布局，总面宽10米以上 该户型自带电梯 竞品户型对比——二层 4.5m 3.3m 3.3m 4.5m 本案（180㎡3+1房） 旭辉玫瑰湾（175㎡2房） 东渡青筑（170㎡3+1房） 双套房设计 单套房设计 单套房及单间设计 竞品户型对比——地下室 4.5m 3.3m 本案（180㎡3+1房） 旭辉玫瑰湾（175㎡2房） 东渡青筑（170㎡3+1房） 采光较少 采光点较少 采光点较少 停车后可通过电梯直达1、2层 对比 D19 旭辉玫瑰湾 东渡青筑 详细内容 评比 详细内容 评比 详细内容 评比 区位 朱家角 √ 青浦镇 ⊙ 青浦镇 ⊙ 商业配套 较少 ⊙ 较少 ⊙ 较少 ⊙ 交通便捷度 距市区较远 ⊙ 距市区较近 √ 距市区较近 √ 景观环境 生态绿带、景观河道 √ 沿湖水景 √ 五大景观组团 √ 外立面材料/建筑风格 涂料;面砖/中式 ⊙ 涂料；面砖/英伦 √ 涂料，瓷砖/中式 ⊙ 户型面积 180㎡3房；双套房设计 √ 175㎡2房；单套房 ×　 170㎡3房；单套房 ⊙ 电梯 无 ⊙ 无 ⊙ 有 √ 附加值 南北大面积花园 √ 前庭大花园 ⊙ 前庭大花园 ⊙ 投资商 中信泰富 √ 旭辉集团 √ 东渡国际 √ 物业 中信泰富（中国）物业管理有限公司 √ 上海永升物业 √ 东渡国际 √ √——优秀 ⊙——一般 ×——较差 D19优势：功能房数量上优于旭辉玫瑰湾； D19劣势：产品设计上舒适度低于旭辉玫瑰，地下室分割较多，采光差； 竞品对比总结 通过参考项目各因素比较可得，本案毛坯价格在13780元/㎡左右； 市场比较法 评估细分因素 权重 交易实例 本案 旭辉玫瑰湾 东渡 区位交通 0.25 140 140 100 区域配套 0.20 145 140 100 规划设计 0.10 100 100 100 建筑立面 0.10 120 100 100 景观环境 0.10 90 90 100 户型设计 0.05 110 105 100 电梯配置 0.05 100 130 100 附加值 0.05 110 100 100 品牌影响力 0.05 105 95 100 物业 0.05 100 100 100 合计 1 121.25 118.5 100 项目权重 　 60% 40% 　 项目价格 　 16909 17762 　 　 13780 价格修正 D20叠加月均成交约17套，成交理想，与D19需要达到的销售目标一致，故参考D20的价格体系，进行价格修正 项目 2013年4月12日-2013年6月17日 成交价格（元/㎡） D20地块水悦坊 签约35套 13789 D20成交均价13789元/㎡，其中下叠加21套，上叠加14套，因为下叠加成交较多，故拉升了目前成交均价。 D20底价13000元/㎡，结合翻点优惠设置，实际整盘叠加成交均价控制在13400-13500元/㎡。 价格修正——规划对比 D19西南侧临水，相对D20叠加水景和私密性更好，但朝向不佳 D20各产品分布图 叠加产品 D19各产品分布图 D20水悦坊更靠近湖景，但视野上会受到遮挡无法看到大淀湖； D19两面临水，叠加临水分布，但大多数朝向不佳，客户对于采光会有抗性； D20叠加仅南侧一面临水，但朝正南采光较好； 8.2m 3.3m 价格修正——一层对比 D19（180㎡3+1房） 花园面积64㎡ 7.8m 4.5m 户型面积小，利于总价控制，但面宽小，舒适度不及D20 D20叠加（214㎡3+1房） 花园面积40㎡ 一层无卧室，但客厅面宽较大，采光较好 3.3m 3.7m 4.5m 4.5m 3.3m D19 （180㎡3+1房） 双套房设计 D20叠加（214㎡3+1房） 价格修正——二层对比 三卧室、单套房设计 4.5m 3.3m D19 （180㎡3+1房） 采光点较少 D20叠加（214㎡3+1房） 采光较少，地下室带卫生间 价格修正——地下室对比 3.7m 4.5m 最终建议D19叠加价格底价13200元/㎡，结合翻点优惠设置 预计签约价格控制在13600元左右，将高于D20叠加签约价格 市场比较法定价——内部修正 根据内部产品对比进行价格修正 修正后得出D19单价13229元/㎡ 修正项目 D20 比对价格 比值 （D20/D19） 比值 （D20/D19） 说明 对比后价格　 修正价格 区域规划 13780 102/100 1.02 D20距