【2017年整理】保利地产突围养老与商业地产遇挑战.docxVIP

保利地产突围养老与商业地产遇挑战 作者： 赵思茵 | 发表时间：2015.05.11 刊发于总 HYPERLINK /index.php?m=contentc=indexa=listscatid=58issue=2109 2109期《中国经营报》[ HYPERLINK /index.php?m=contentc=typecatid=11typeid=80 房地产]版? ??房地产业告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难，这俨然已成为共识。而这也促使各大房企开始进行内部改革。最近动作频频的保利地产，先以董事长宋广菊的一句“保利是个P”公布自己的新方向，随后紧锣密鼓地公布其商用物业近期计划以及一季度业绩。??在这些接连的动作中，依稀可见保利的突围方向似乎正是养老地产和商业地产，但这两个长产业链的环节，一直是公认的难题。一季度销售下滑30.5%??4月30日，保利地产公布的2015年一季度业绩显示，该公司实现签约金额195.05亿元、签约面积158.17万平方米，同比分别减少30.5%和27.4%；实现认购金额239.24亿元、认购面积218.04万平方米，同比分别减少23.9%和13.8%。??与此同时，保利地产实现营业收入133.07亿元，归属上市公司股东的净利润12.93亿元，同比分别增长44.10%和58.63%；毛利率为42.35%，同比提高8.22个百分点。??在销售下降的同时，保利地产在一季度新开工与拿地仍趋于保守，公司新开工面积422.5万平米，同比仅小幅上升1.5%。拿地也较审慎，期内共拓展9个新项目，全口径土地投资70亿元，同比下滑47%，土地投资/销售金额的比为36%。新增土地建面249.4万平方米，平均楼面价2779元/平方米。??对于一季度销售业绩下降三成，保利地产方面表示，一季度业绩下滑的主要原因是，受假期等因素影响，公司整体新推货量不足，全新开盘项目和集中推货的项目占比较低。因此，预计二季度伴随推货节奏的加快及全新开盘项目数量的提升，公司未来销售业绩将逐步改善。??对于接下来的销售计划，保利地产董秘黄海曾在股东会议上向投资者透露，保利全年推货将集中去库存，如果市场趋好，可能全年总推货值达2000亿元门槛，推货弹性很大。而推货窗口期上半年是五六月份，下半年则是九十月份。??虽然全年总推货值可能高达2000亿元，但摆在保利地产面前的库存却不是个乐观的数字。截至2014年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%，库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企。同期碧桂园的存货水平只有1000亿元左右，而万科的存货估计也不会超过其同期销售额的1.5倍。??“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在去年底的万科投资者交流会上，万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。毫无疑问，今年的库存将是悬在包括保利在内的地产商头上的达摩克利斯之剑。养老与商业的突围??显然已经意识到单纯的“卖房”角色不足以支撑企业长远发展，保利地产除了去库存的想法之外，也开始着手埋下住宅地产之外的业绩增长点。??4月底，保利地产董事长宋广菊的一句“保利是个P”带出了该公司近期的发展5P战略。据悉，该5P战略聚焦养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、保利地产APP、海外地产五方面。其中，基于全国245个社区5000万平方米物业基础上的“若比邻”商业品牌打造社区O2O即将推出，保利地产APP计划6月推出。??继“5P战略”发布之后，保利地产还在4月23日进一步发布其商办平台。该商办平台覆盖了北京保利旗下保利国际广场、保利大都汇等所有商办物业，平台通过对公司资源进行全方位整合，进而形成联动保障的“资产长城战略平台”。??值得注意的是，在保利地产大张旗鼓的商业和养老计划下，这两类型物业的规模都不大。单以养老地产为例，保利地产在2012启动其首个北京养老地产项目，2014年10月该公司第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也投入使用。目前，保利地产在各地建设了6个养老地产项目。??事实上，保利地产并非首个介入养老地产的开发商。早在2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。随即，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。除万科外，中铁、莱蒙、越秀等房企以及泰康人寿等保险行业先后进入了养老地产。??虽然数据显示，《中国老龄产业发展报告（2014）》称，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%增长到33%。老龄金融业和老龄房地产业