(第七章成本法.pptVIP

?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? 2011级房地产经营与管理专业 例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率为零。试计算该建筑物的物质折旧额。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2011级房地产经营与管理专业 解：该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用＝2万元 装饰装修的折旧额＝30×1/5×3＝18万元 设备的折旧额＝60×1/15×10＝40万元 长寿命项目的折旧额＝（180－2－30－60×1/50×10 ＝17.6万元 该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6=77.6万元 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2011级房地产经营与管理专业 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 1、折旧目的不同 2、折旧基数不同 3、折旧方法不同 4、耐用年限不同 2、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2011级房地产经营与管理专业 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 建3年 经济寿命50年 17年 土地期限70年 （3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 建2年 经济寿命50年 土地期限40年 12年 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? ?#? 二、重新构建价格的求取思路 1.房地重新构建价格的求取思路 （1）模拟房地产开发过程，依据房地产价格构成，采用成本法求取。 （2）将房地产分为土地和建筑物两个部分，分别求取土地价格和房屋价格。 2土地重新购建价格的求取思路 应用市场法、基准地价修正系数法、成本法 3建筑物重新构建价格的求取思路 不考虑土地，测算建筑物的重新构建成本 2011级房地产经营与管理专业 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2011级房地产经营与管理专业 三、建筑物重新购建价格的求取方式 1、建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。 重置价格又称为重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“替代”。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-