- 1、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
深圳房价变动的因素分析
深圳房价变动的因素分析 专业:经济学 姓名:孙金涛 学号: 房地产业作为基础性和先导性行业,是城市乃至国民经济的重要组成部分,其变动会对相关产业产生较大的冲击波。据研究,我国房地产对主要关联产业的总带动效应为1.416。2003 年,深圳的房地产开发投资额达410.1亿元,其中住宅开发投资额为250.2亿元,分别占GD的比重为14.2%和8.6%,房地产业已经成为支撑深圳经济发展的重要产业。 一、深圳住宅房地产价格持续高位上升 随着经济发展,近年来深圳市城镇居民人均可支配收入大幅度提高,8年间翻了一翻,房价也迅速窜升(1995年,深圳人均可支配收入为1.28万元,2004 年为2.76万元)。资料表明,从1995年以来,深圳住宅房地产实际售价均在5000元以上的高位,并且持续上升(1996年为4880元,1998年为5190元,2002年为5698元,2004年为5980元)。与此同时,对同期的实际住宅竣工和销售面积分析发现:“九五”期间,深圳住宅房地产竣工面积小于其销售面积,到2000年以后,住宅房地产竣工面积都要大于其销售面积。而恰恰是这个时期,房价以较大幅度稳步上升。住宅商品房的实际竣工和销售面积分别相当于住宅市场上的供给量和有效需求量,可以认为,新世纪以来,深圳住宅商品房市场上的供给是大于居民对住宅的有效需求的。按一般需求规律,有效需求长期少于供给,市场价格必然要下降。为探讨房价的这种经济学“悖论”,需要分析深圳房价持续上涨的深层原因。 二、导致房价上涨的原因分析 从长期来看,供求关系最终决定市场价格。但是,房地产具有异质性,房地产市场是一个交易费用较高的区域性市场。所以,在住宅房地产市场上,价格决定机制是一种市场比较法,而不是普通市场中的成本加成定价法,其最后的价格往往是同区域内房地产开发商动态博弈的结果。当然,房价上涨仍然可以从成本推动和需求拉动两方面考虑,具体从以下几个方面来分析。 开发成本上升推动了房价上涨。开发成本最大的几个部分是土地开发成本、房屋建造费用、相关配套基础设施建设费用和税费等。首先,深圳可利用的土地已经非常有限,土地已经成为最为稀缺的生产要素,政府对房地产用地实行紧缩政策,加上深圳土地一级市场渐渐开放,实行“价高者得”的市场化运作,地价必定上扬。其次,虽然深圳住宅房屋造价总体呈下降趋势(2000年深圳的住宅房屋造价成本是3295元/m2,2002年为2951元/m2,2003年为2626元/m2),但出现很多新颖别致的豪华型住宅,而经济适用型住宅供给不旺,这种住宅供给市场上的结构性变化自然也会使总体房价上涨。第三,随着人们生活水平的提高,住宅不仅仅是满足“住”的需要,人们对楼盘的相关配套基础设施,以及与社区共建配套的教育、休闲、运动、文化等设施也有更高的要求,这些也是构成开发成本的重要组成部分。总体来看,开发成本特别是其中的一些“软性成本”的上升推动了近些年房价的持续上涨。 2.房地产开发商对居民需求的乐观预期拉动了房价上涨。尽管现在住宅商品房市场上整体供给过剩,但从长期看,住宅商品房还是供不应求。所以,房地产开发商对居民需求的预期仍然是乐观的。2003年,深圳常住人口557.4万,随着国家和深圳住房制度改革的深入以及深圳的城市化战略的实施,庞大的城市人口无疑对住房有强劲而长远的需求。深圳人均GDP将近6600美元,可支配收入也超过了3100美元,有大批的高级白领和中产阶层在这个城市居住和创业,因此,房地产商开发了大量伴山、临海的精美楼盘或别墅,这种住宅供给结构引起了更广泛的住宅消费的攀比效应,最终表现为整体房价的上扬。2004年深圳的房价收入比约为5.2%,大大低于同期的上海、北京、杭州等地。相比较,房地产商认为深圳的房价还有较大的增长空间,都想方设法加大自己的利润在售价中的比例,使住宅商品房价格趋涨。 另外,国房景气指数中的商品房价格指数不断攀升等也膨胀了开发商的预期。房地产开发商在进行市场比较分析时,必然认为深圳的潜在消费需求是巨大的,并且越来越高级化,房地产商在市场出价中自然会愈来愈高。 住宅商品房的投资或投机因素是深圳房价上涨最重要的原因。住宅有消费品和投资品的双重作用。现在,人们购买住宅除了满足自己的居住消费以外,更多的可能是一直投资置业的手段。很多集团或个人利用其资金优势投机房地产市场,通过“套购”,哄抬房价者也不乏其例。2004年,深圳住宅批准预售面积与实际销售面积相当,但现楼空置面积却达145.1万 m2,占销售面积的17.1% ,远远超过10%这一国际警戒线。已经销售的现楼空置起来,说明购房并不是为了居住,而是为了投资。这些投机购房者对住宅的心理效用评价高于一般实用消费型购房者,从而更容易接受房地产商的高位出
您可能关注的文档
- 河北科技大学大学物理答案第9章.docx
- 沪科版八年级全册物理期末复习学案.doc
- 油品闪点测定.doc
- 沈阳太原街停车场布局调研.doc
- 河南省北大附中河南分校(宇华教育集团)2015-2016学年高一3月月考地理试卷.doc
- 泉州一中2016届高三语文每周一练(十四)2.doc
- 油田内衬管材设备数据.doc
- 法律快讯(商标侵权)2.doc
- 法学英语(二)书上翻译题答案.doc
- 河流地貌的形成课时练习(含答案).doc
- 情势变更中“再交涉义务”司法适用实证研究——基于近3年商事合同案件的量化分析.docx
- 我国民事诉讼中本证与反证证明标准理解路径新探——基于医疗纠纷案件的实证分析.docx
- 高频半月观:消费、地产、开工有新变化.docx
- 彩电行业跟踪:MiniLED彩电升级,中企首次技术领先韩企.docx
- 民法与行政法交叉问题研究——基于行政协议无效认定的司法裁判规则冲突.docx
- 民商法与经济法的角色分工和互动作用探讨——基于反不正当竞争法与《民法典》第153条的竞合.docx
- 民事执行中财产查控机制研究——基于网络执行查控系统的司法适用缺陷.docx
- 禁止重复起诉规则重构——以合同效力职权审查为背景的司法冲突.docx
- 民商法与健全个人信用体系的现实融合探讨——基于征信机构数据保护的司法规制.docx
- 婚姻财产制度的法律适用与改革研究——基于夫妻共同财产分割的司法实践.docx
最近下载
- 新闻记者职业资格《新闻采编实务》考试题库(含答案).docx VIP
- “十五五”消防事业发展规划.docx VIP
- 江苏开放大学宪法学060856第二次平时作业.docx VIP
- 一种利福霉素S-Na盐的合成方法.pdf VIP
- 东南大学领导力素养期末测试题及答案.docx VIP
- NBT 47044-2014 电站阀门标准规范.docx
- 中医通过八纲辨证看周围血管疾病!.pptx VIP
- 2020年秋学堂在线《C++语言程序设计基础(2020秋)》课后章节测试答案精品.pdf VIP
- 信号处理入门学习总结(傅里叶分析.ppt VIP
- 2025年秋新统编版道德与法治八年级上册全册同步教案.docx
文档评论(0)