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北美金港的测试题目 一、招商进入瓶颈的对策及解决办法有哪些？ 招商是商业地产开发至关重要的一环，是一个商业项目的生存点；然而招商难，却是业界的共识。开发商与商家本是天然的利益共同体，只有相互依存，相互合作，才能得到发展。项目引进商家往往是举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。我认为目前商业地产项目解决招商难主要靠一个中心、四个基本点： 以项目为中心。项目是招商之本，要增强项目对商户的吸引力，提高招商的成功率，必须认真搞好项目的论证和包装。 对项目的规模、市场前景、同行的发展状况等必须进行详细论证，寻求我方与商户双方感兴趣的共同点。对重点商户应实施高层次招商，由主管领导带队，实行高层次重点推进。做好招商的形象设计、宣传和推介、树立良好的区域形象和品牌招商的形象问题，归根结底是区域形象问题，随着招商难度增大，塑造形象、宣传推介形象，给区域形象注入新鲜感、时代感，提高区域知名度和信誉，已成为我们招商高度重视的关键问题。因此，要创新手段、广辟途径、善用媒体、把握重点、实事求是做好招商宣传，促使招商工作达到事半功倍的效果。 招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。 首先“卖什么、卖给谁”取决项目目标消费群与商圈范围，比如是社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业项目定位类型进行招商蓝图设计，针对性的招商。 其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。 招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。 2、坚持建立招商机构的运作机制，确保招商的顺利进行。 ①是要建立招商组织机制，没有健全的组织机制，招商活动就无从有序开展，达不到预期效果。招商的组织机制，必须做好招商组织架构和组织行为两个方面。 ②是要建立健全招商政策机制、招商政策必须依据一定程序来进行，注重政策要素，讲究一定的原则和艺术，必须符合招商总目标，顺应经济社会发展方向。 ③是建立招商管理机制，根据招商工作开展的时间顺序，主要做好目标管理、过程管理和绩效管理，为提高招商的工作效率和工作秩序，形成后续优势，提高招商的综合潜力。 ④、是建立行之有效的招商激励机制，调动各方面招商引资的积极性，促使目标效果最大化。 3、坚持坚持与时俱进与与事俱进相结合的创新招商思路。招商的一个重要步骤就是要利用一切可能的方法和手段取得招商的成功。 4、坚持租金定价“放水养鱼”的原则。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。 因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。目前商业地产项目招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与项目经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。 除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。 注:在招商遇到瓶颈的情况下可根据实际情况来定相应的解决办法，量体裁衣是最好的解决办法。 二、如何计算租金定价？ 1、商铺租金计算方法 租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度