银川阅海万家投资分析及可行性研究..docVIP

银川阅海万家投资分析及可行性研究 一．摘要 项目投资建设 1、开发商：宁夏银川住房保障局 2、建筑设计单位，代表作：我们聘请了江苏省城市规划设计院为我们执行，其代表作为中国绿化博览会主会场南京“绿博园”景观规划与工程设计宁夏建设集团有限责任公司、宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑公司具有一级施工资质的企业合并重组成立的国有独资企业，具有五十多年的发展历史。五十多年来，宁夏建工人努力拼搏，无怨无悔，为国家西部和少数民族地区的建设和发展转战南北，出色地完成了多项国家、自治区和银川市的重点工程，为宁夏的经济建设作出了突出地贡献。项目背景分析及规划小区占地面积39.08万平方米，总建筑面积 66.96万平方米。其中多层7栋，建筑面积4.57万平方米；高层47栋，建筑面积55.9万平方米；地下车库15个，建筑面积6.49万平方米。整体风格倾向：现代简约外部环境分析外部一般环境分析房地产投资增速继续下行,但是房地产销售回升社会因素技术因素环境因素法律因素产业分析寿命周期分析房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招投标的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面临前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面临巨大的风险。稳定性分析目前的投资指标如经济附加值等 都明显处于非正常高住，短期内虽说经济附加值会延续一定时问的上升状态，但其波动幅度也较大，稳定性较差，风 险也不小。市场需求预测 近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，与GDP 有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产值，占GDP 的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大我国房地产市场三大需求：城市化进程的加快所引发的房地产需求，人口增长所引发的房地产需求，投机需求引发的房地产需求，未来10 年，甚至更长时间，市场对住房的需求压力巨大。1 城市化进程的加快所引发的房地产需求 从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20 年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000 万人的速度，从2010 到2030 年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4 亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009 年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020 年中国14．31 亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020 年城镇人口为7．8705 亿人，按照人均居住面积30 平方米计算，到2020 年城镇居住面积需要增加至236．12 亿平方米。相当于截止到09 年177．5 亿平方米的1．33 倍，即未来10 年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62 亿平方米，即年新增刚性需求5．862 亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。 2 人口增长所引发的房地产需求 从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2011 年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019 年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。 3 投机需求引发的房地产需求 高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。从人民币兑美元汇率变化来看，2010 年下半年以来，人民币兑美元的升值速度明显加快，到2010 年12 月人民币兑美元月平均汇率已达到6．6515。国际经济缓慢复苏，再加上人民币对美元的升值，引发国际热钱的大量涌入，必然将成为资必先得主要去处。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，