南京2011年房地产市场调查分析报告..docxVIP

南京房地产市场近期分析5—6月住宅市场分析2011年5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套，认购量环比大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。都助推了南京楼市销量的攀升。南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。　　楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。　　一、政策面　　1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高　　2、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》5月30日起执行　　二、市场面　　1、5月份楼市行情　　据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套。与4月份（认购2435套、成交2218套）相比，认购量大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。2010年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，2011年5月销量同比2010年5月销量也有不同程度的上涨。　　“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。4月底楼市认购已连续多天超过100套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在100套至200套之间，最高一天达到324套。?板块分析：分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块。江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者。值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”。纯新盘中粮彩云居打头，江宁板块同样吸引了南京购房人的目光。其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬。而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择。5月份，南京成交住宅面积在80平米以下的占了26%，80—100平米之间的占40%，100平米以下的占了近七成，这也与江宁、江北两板块5月份新推房源的户型相一致。而住宅面积在100平米以上的有三成多，河西、城东等板块推盘速度逐步加快，也显示在了5月份的成交上。?　　5月份，成交价格在10000元/平米以下的占到了54%，价格在万元以下的房源仍然是市场最主要的需求。而价格在12000元/平米以上的则有31%，河西高端楼盘的大力推盘功不可没。　　根据日前国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，南京新建商品住宅价格环比跌0.1%，同比涨0.7%，今年初以来南京房价首次环比下跌，同比涨幅也创新低。　　5月份，南京54家楼盘样本的房价环比上涨约为0.12%。其中，6家楼盘标本价格微涨，5家楼盘标本价格回落。在楼市“限购令”的影响下，南京楼市销售仍以中心户型的房源为主，刚需购房者依然是市场的主要购买力。而以大户型为主的楼盘则需要使出浑身解数争夺不多的改善型购房者。?　　南京5月份城区八大板块共有24家楼盘推出了2818套新房源，相比“银四”29家楼盘近4200套新房源的上市量，南京5月份新房源上市量减少了三成多。但如果加上都市圈句容碧桂园凤凰城两次开盘共推出的3176套新房源的话，南京5月份的上市量则达到5994套，楼市“限购”下，南京楼市的购买力在都市圈得到释放。　　从板块分布图上可以看出，江宁、江北两个板块分别推出773、755套新房源，同时不约而同打出“降价”牌吸引刚需目光，但开盘销售情况却并不乐观。河西板块则有550套房源上市，受楼市调控政策影响最深的板块也在度过政策“蛰伏期”后，错位营销，纷纷推出项目内景观较佳的楼栋吸引购房者。城南的郎诗绿色街区、金地自在城也先后推出新房源，实现了不俗的销量。此外，除城中板块外，其余各板块均有楼盘开盘加推。2、6月预计开盘楼盘　　楼市淡季的6月，据统计，南京或将迎来48家楼盘推出5000套左右新房源，其中包括华菁水苑、东方红郡、石林大公园、弘阳壹号等10家首次上市的纯新盘。　　6月份即将加推的楼盘中，仍以两江板块居多，约占南京上市楼盘总量的一半以上。江北板块以威尼斯水城、旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等大盘居中，纯新盘弘阳壹号作先锋，天华硅谷、海德北岸等老盘加推，共将推出2200多套房源。江宁板块也将有10多家楼盘开盘加推，仍然以中小户型的刚需房源为主，值得一提的是纯新盘华菁水苑预计开盘均价仅为8500元/平米左右。　　除却两江板块的刚需楼盘，河西的御