关于中国房产现状若干问题思考..docVIP

关于中国房产若干问题的思考 从中国地理地形看中国经济发展趋势： 这是一张卫星在晚上七八点钟所拍摄照片（图一） 这是中国地形图（图二） 从图一中白点就是发展的地区，越白越亮说明该地区越发达。 从照片中明显可以看出，华北平原和长江中下游平原是中国的经济集中点。其中照片中最亮的区域为韩国釜山、台湾西部、珠三角，长三角以及京津地区。对照图一照片和图二的中国地形图，可以看出，图一中白色区域就是图二的平原区域。 因此根据中国的地理地势地形以及水系的走向，我个人认为中国的经济将由沿海往内陆发展。沿长江黄河由东向西发展。从中国的三大区域经济为珠三角，长三角以及京津为中心的环渤经济为基点。由点到面把三个相连成为连片经济区。特别是从京津到沪杭的华北平原和长江中下游平原肯定是未来中国毫无争议的最发达的广大地区。 我个人推想，中国以后经济肯定是以三大区域经济为发展基点，有点到面，把三大区域经济逐步在沿海地区进行相互连接发展。然后，沿河系住内陆发展之格局。 根据上述，现在江苏两淮如淮安，往北连云港到山东泰安、德州的房产如火如荼是可以预见的。靠西从郑州到武汉未来几年房产的潜力也是大有可挖。 从上所述，也就回答了房产在中国的发展的方向，解决了房产公司在哪里开发选点的问题。 二、关于目前的国家房产的调控 1、我个人理解调控的理解，就是国家对房产行业的调节和控制。如果我是国家总理，对于房价调控的目标是：希望目前上海、杭州、北京等以及广州深圳的房价稳中有降，以这些城市为代表的一线城市控制2-3万元/平方米。而对于那些房价在4000-5000元/平方米的广大三四线城市和地区不是抑制而是希望快速上升。房价在3万以上的是泡沫，4千到5千呢那是经济落后是欠发达。泡沫需要打压，经济落后地区需要发展和泡沫。 2，从房产成本来分析来看房产调控 拿杭州绿城环城东路的兰园和淮安中南世纪城来比较。 杭州绿城环城东路的兰园售价55000元/平方米起，淮安中南世纪城售价3800-4000元/平方米。兰园55000中大致组成为：建安成本4000，土地成本20000加其他成本估算30000。利润20000。利润率40%。淮安淮安中南世纪城4000组成建安成本3000,，土地成本500，利润500。利润率12.5%。这些数据中土地成本可能不是很精确，但是建安成本我从事这么多年来是应该差不多的。在上面的土地成本是可变。建安成本是固定。你说土地吗可以说无价也可以一文不值。而建安成本中的建材人工机械费用按照目前的发展来看，说下降是不可能，肯定是将上涨的。因此4000到5000的房子以后价格上升是必然。从利润率来看40%是暴利，12%估计菜市场的菜贩也要这个利润了。 3，从绿城目前困境来说明调控 说都绿城的处境很困难，其原因，个人认为主要原因是他把所有鸡蛋放在一个篮子了。绿城开发的楼盘基本都在杭州、上海、昆山等一线城市，走的是高端线路，泡沫难免很大，中央一念咒，房子就难卖，然后就目前这样困难了。当然压死骆驼的还有稻草了。估计以前绿城像个暴发户有钱了到处投资，恰好屋漏偏逢连夜雨股市大跌在加上中国家族企业特有的通病于是病重了。如果绿城说有10%项目在一线高端，80%在二三线的高低搭配估计不会死了。你看江苏南通中南现在来不得滋润，去年中国房产公司排名170位爬到现在的47位。淮安从年初到现在已经销售1亿多了。从这个方面来看调控要死人，调控也要发财。 4、关于调控带来的其他方面的影响 对于一线城市来说房产调控带来的是房产价格的下降，而对于如德州等二三线城市来说房产调控带来最大的影响是对于广大购房者的心里影响更大。对他们来说增加了观望心里以及一定程度的房产价格下降的恐惧心里。 对于应对调控的应对措施：一线城市的高端房产企业，做好准备回归合理利润的阶段。每个行业在每个地方的发展基本相同的。首先第一个的基本暴利，然后蜂拥价格大战，接着坑蒙拐骗，而后起起落落中归于平衡。据所闻美国等西方国家房产行业的利润基本在5%左右。一线城市已经处于管理处效益的地步。对于三四线正处于蜂拥阶段。 5、世界经济对中国经济的影响。（个人认为我不是啥了不起人物，看这个标题很多人想就只有那些经济学家，最少也要本科以上才有资格来议论了哈。我是以我这只井蛙来呱一下的。） 自去年后，希腊所引起的欧洲危机等等看来是影响了目前的房产。但是个人认为，中国的经济由于资本流通元不及西方，不知道中国资本流通率有多少哈，我个人想象不会有15%吧。因此我想外资进进出出对中国房产的影响很小吧。中国的各个省基本与西欧各国相等。中国每个省省长打个喷嚏估计给当地房产造成的影响应该和世界经济给当地房产的影响差不多吧。00-01年，广东深圳房产老板跳楼纷纷，野风在杭州绍兴路买了差不多整条街，到现在野风在杭州也算个中等人了。房产业在